改革命题下的房地产企业选择
讲师：王小广 已加入：3802天 关注：2269
我也不是搞企业的，我还是分析一下中国2014年房地产的走势。我想讲两个部分，第一个部分讲讲最近出现的房价调整、房地产成交量下降的原因，这关系到2014年未来一段时间房地产的趋势。这是一个短期的、偶然的因素，还是一个趋势的拐点，我们要进行分析，它为什么会出现这样的情况。第二个问题，房地产的调整会有多久，特别是从一个比较长期的因素看看房地产为什么会有一次比较长的调整。我们认为这是房地产阶段性的、周期性的变化。
从短期来看，今年一季度的数据，中国经济下行的压力跟去年、前年一样，甚至比去年、前年还要大。这一次跟去年和前年的不之处，前年应该是跟我们的出口有关，去年跟投资下行有关，大家希望2013年投资的高涨，新官上任三把火，认为投资会上升，这个预期一季度就没有实现，去年的下行压力是投资的下行。今年毫无疑问是房地产造成中国经济往下走，今年一季度肯定比去年四季度或者三季度要低。我们分析了最近的成交量变化的情况，去年全年商品房销售面积增长了17.3%，一季度的时候它的增长是30%到40%，从百分之三四十的增长降到20%，最后降到10%，今年一季度的成交量肯定是个负增长。去年最后一个月其实就是负增长，它并不是今年一季度突然变成负增长的。去年房地产受到国五条的影响，受到大家预期的影响以后，出现爆发性的成交量，这个成交量增长17.3%，这是什么概念呢？我把过去三年的成交量加起来，它的增速是17.5%，也就是去年一年的成交量相当于过去三年的增速，所以我认为成交量放缓的过程必然出现。这个过程是由于很多人看错了，特别是国五条之后引起市场的疯狂，以及大家认为新一届政府对房价容忍，导致了去年那样的增长情况。
从资金面来看，我研究房地产，我对房地产的预测一直是看资金，宏观的资金面、宏观的金融环境能不能维持房地产的资金变化。2012年房地产资金是9.6万亿，去年是12.2万亿，增长非常多，这个大量的投资必然导致房价上涨。我们认为，只要流入房地产资金增长的量大于投资的增长，房价一定是涨的，低于这个量的一定是跌了。我们现在看到的资金是什么情况呢？从去年一季度开始，资金量放到*，二季度开始有一点调整，到三季度明显在波动性地调整，这个资金跟成交量的比还不是很明显，但是这个资金的趋势是往下跌的。从7月份开始，房地产成交量出现一两个月下跌，然后又反弹，然后又跌的态势，其中有几个月跌到20%以下。大家一定要看这个资金的变化，今年前两个月如果这个资金是继续往下走的，它的资金增长速度低于投资增长速度的时候，房地产必然要出现这个拐点，我认为这一年的走势肯定是往下走的，没有外来的因素刺激它，它不会反转。房地产过去两次都被逆转，是因为我们上一届政府帮了忙。
观察今年的房地产走势，我认为还是要考虑供求关系，我不太同意很多人讲的，中国的房地产市场房价上涨是供不应求，房价上涨的根本原因是政府支持，这是最主要的原因，政府支持不是光停留在口头上，更多的是通过卖土地以及采取宽松的货币政策。这个宽松的货币政策跟我们自身的一些问题结合，导致投机需求增多。去年北京房价涨了50%，2009年北京房价涨了一倍，当时公布只有10%，这个数据一点都不可信。2013年房价上涨的根本原因就是前连把稳增长放在首位，温家宝在离职的时候又发了很多钱，2013年一季度经济增长又比较好，增长达到7.9%，大家对2013年的增长预期看好，导致热钱的流入，使得大量的钱涌向房地产。这不是一个内生的需求旺盛。所以我们说现在这样的条件已经没有了，我认为今年一季度这个调整，从短期来讲至少有这三个原因，这是我讲的第一个问题。
第二，这个调整发生以后，从中长期来看，调整持续的时间，政府会怎么应对，这是一个重要的考验。年前的时候我在北京的几个研讨会上讲，2014年房地产一定要调整，是个拐点，这不是一个短期的周期性的拐点，是一个中长期的拐点，也就是牛市结束，进入一个调整期。中国从改革开放以来，从来没有出现过负增长，可能就是一个调整的问题，但是价格就不一样，我认为从成交量来讲，负增长应该不会持续。为什么我做这么一个中期的判断？我有三个理由。第一个就是紧，这个紧就是金融环境偏紧，未来一段时间都是这种状况，新一届的中国政府讲的这个稳政策，稳政策的核心是稳货币政策，这个货币政策的稳相对过去的松就是紧。今后房地产企业融资一定是一个成本上升的过程，这对我们有很强的约束，这是第一个观点。第二是高，房价很高，高的价格会在一定程度上，特别是在房价涨势放慢的情况下，它会明显地抑制需求，只有在不断高涨的时候，它不仅抑制投资需求，还会抑制自住需求。第三是剩。这三点决定我们未来的房地产是一个趋势性的，不是短期性的。
首先讲一下这个紧，今年跟去年相比明显的感觉到紧，去年是很松的，虽然经济在下行，金融是松的，大家都对房地产看好，拼命放贷。但是今年不一样，今年的情况很像2011年底和2012年初的情况。上届政府宽松的政策已经消化完了，去年上半年大量的游资流入，现在整个的资金，全球的资金主要是往*流，所以你看到黄金的贬值、人民币的贬值，这就是资金流从2012年开始，特别是在去年加大，到现在这个过程会持续5年到10年，就像当年美元贬值，我认为是5年到10年一个周期的变化，但是现在美元的升值，整个世界资金流从外围向*流入，这不是一个短期趋势，不是一个年度趋势，是一个中长期的。再加上一个很重要的因素，新一届政府对金融政策坚持稳健。还有一个导致金融紧的情况就是因为利率市场化。利率市场化必然是一个升值的过程，所以利率的成本是不断上升的，总量又是在收缩的。房地产是一个资本密集型的行业，所以它的影响是非常大的。比较紧的这种环境一定会对房地产产生抑制作用。
第二个是高，现在房价非常高，现在卖房的人收益水平是越来越低的，很多人带着投机的心理进入这个市场，然后把这个市场放得非常大，现在已经耗尽了，所以自住需求和投资需求可能都面临着明显的问题，就是高房价。高房价会抑制我们的需求，所以2014年一定是一个需求明显放慢，总体可能是一个负增长的情况，至少一段时间会出现这样的情况。
第三个是剩。有大量的土地供应，也有大量的空的房子。大家都把这一点集中在三四线城市，实际上我对三四线城市倒不是很担心，我跟大家的观点非常不同，因为三四线城市的供给量增加，但是它的价格泡沫不明显，这种情况下它面临的问题是怎么把它卖掉，卖不掉它就肯定要出问题了。因为三四线投资的因素比较少，所以我认为如果时间延长一点，它是可以消化的。假如我们的产业转移和城镇化的发展，继续向西部转移，三四线城市的房地产不会有什么大的问。我最担心的是一二线城市的房价泡沫破灭，这个影响更大。现在很多人认为一线城市上涨永远是合理的，就不是产能过剩的。但是我认为有投资需求谁都不过剩，因为投资需求是无限的，但是投资需求一收缩，就会出现过剩。所以我认为这三个因素导致了中国房地产的调整是一个比较长期的过程。
