课程大纲：

房企合作开发项目如何避坑自救

课程背景
房价维稳&地价难降+优质土地僧多粥少+中小房企现金流紧张，合作开发，已经成为常态。
部分中小房企合作开发项目占比达80%以上，航母房企合作开发占比也逐步增加，但，从独立开发到“合作开发，盈利模式、管控模式、决策机制……均有很大变化。
合作开发，在为房企创造诸多价值的同时，实际合作运营也同样会存在或已经暴露许多潜在问题。
双方的战略存在分歧，导致项目开发中产生冲突
委派人员权限不清，后期项目扯皮、推诿明显
合作协议不够细化，无法约束操盘方
联合操盘，决策效率低下，耽误项目进度及工期
依赖性强，项目风险把控低，无法及时识别各环节中的风险

课程大纲
1. 合作开发模式的底层算账逻辑——分账的基础
2. 品牌房企合作开发的主要模式：
战略合作、股权合作、联合拿地、收并购、代建、城市更新、国企混改、勾地、旧城改造等
3. 常见的商业代建方式解析：品牌代建、小股操盘、融资代建
4. 股权转让与增资的差异
5. 项目管理权限分配问题
5.1委托方股东会表决规则，以及董事会的席位及表决机制；
5.2委托方的总经理、工程管理、成本管理、财务管理、营销管理负责人人选；
5.3委托方的法定代表人人选；
5.4委托方的证照、印章、账户的管理。
5.5股权质押或让与担保以及法定代表人变更
6. 如何管控合作开发项目的资金
6.1同股同权同投同退
6.2同股不同权——优先预分配
6.3资金垫付的处理（计收利息、股权划转、提前分账）
6.4如何设置合作方的退出节点——去化率的常见标准（80%还是90%）
7. 合作开发项目中的业绩对赌
7.1业绩对赌的核心逻辑
7.2业绩对赌的基本对象：造价、工期、质量、售价、收益
7.3业绩对赌的税收筹划
8. 合作开发项目的品牌使用问题
8.1避免贴牌项目被群诉
8.2代建方的风险切割方式
8.3品牌费结算的财税问题
9. 合作项目的模拟清算问题
9.1模拟清算的范围
9.2收益或物业如何分配
9.3模拟清算中现金流的使用
9.4模拟清算主要的争议：合作物业范围、发票问题、清算成本、税金分配……
9.5防控模拟清算争议的主要方法：分地块分业态分账分债务、独立核算单独管理，税款处理
10. 合作开发项目税收筹划
10.1合作开发交易结构的优化重点
10.2合作开发项目夹层公司设计：直接持股还是间接持股
10.3股权收购的140号风险
10.4股权收购溢价的筹划
10.5以不动产出资入股后转让股权的筹划 
10.6合作开发主要筹划案例解析

讲师简介
王老师
投融资中心首席专家、多家上市企业独立董事、多家房企投融资顾问
专业特长：
注册税务师、会计师、注册内部审计师、房地产资本运作与财税专家导师、地产私募专家、中国企业联合会专家咨询委员会专家、国内知名房地产行业实战派财税专家、纳税筹划专家。国家发展改革委员会培训中心特聘专家、国家税务总局特聘专家，中国注册税务师协会特聘专家。
具有十多年财务税收管理工作经验，具有丰富的资本运作经验，主导参与多个地产私募基金的设立和运作，参与部分企业的境内外上市运作。在多年的财税咨询实践中，对各类企业的投融资运作管理，财税管理有非常深入和独到的研究。先后为多家企业提供过财税咨询服务，多次主讲税务管理课程。

房企合作开发项目如何避坑自救