课程大纲：

房地产企业项目运营

【课程背景】
   大浪淘沙，数度调控，房地产市场跌宕起伏，以价换量，竞争加剧，房地产市场微利时代提前来临，如今进军房地产开发与经营，如何把控项目运营与经营风险，税收问题不可忽视。
   感受房地产市场脉搏，合理把控税收风险，规避税收损失，提前谋划布局乃项目运营之道，本次课程旨在通过会计基础管理、税收基本常识、项目管控要点引导房地产企业项目管理团队如何从税收角度看项目管理和运营，如何从项目管控方面看对于税收的影响，追求两者协同前进，避免顾此失彼，以保障企业良性、稳健发展。

【课程大纲】
第一部分  认识房地产
1、房地产取得土地性质与开发产品关系
2、房地产开发阶段划分
3、房地产开发涉及的税种有哪些？
4、房地产开发阶段与税收关系
5、房地产开发涉及的证照与税收关系
6、房地产开发组织设置

第二部分  拿地及持有税金问题
1、取得土地后何时缴纳城镇土地使用税
2、持有土地期间如何缴纳城镇土地使用税
3、取得土地后何时缴纳契税
4、土地契税计税依据如何确认
5、城市基础设施配套费是否都要计征契税？
6、划拨土地转让如何签订合同？
7、土地与增值税关系处理
8、土地与土地增值税关系处理
9、土地取得有无附加“配建”条件
10、土地取得有无政府返还资金
11、土地有无红线外附加支出
12、设立项目公司拿地
13、拿地后设立项目公司
14、公司注册地与土地所属地不在一个城市风险如何化解
15、项目公司、子公司、分公司区别
16、土地投资税收问题
17、土地置换中税收争议有哪些

第三部分  前期规划及税金问题
1、运营主体与兵团税收、地方税收之间关系
2、开发项目净收益水平、综合税负取决于项目前期规划、设计阶段
3、土地面积、容积率、总建筑面积、可售建筑面积、不可售面积相互逻辑关系
4、会计核算科目如何设计
5、合约规划如何设计
6、合约规划与会计科目相互逻辑关系
7、如何做好投资测算
8、棚户区改造税收认识
9、保障性租赁住房税收优惠

第四部分  开发建设阶段与税收关系
1、合约规划与目标成本控制
2、工程施工合同签订与计税方式
3、包工包料、包工不包料、清包工合同税务关系认定
4、房地产工程合同大包、甲供、甲控区别与应用
5、材料供应方式与合同价款换算关系
6、主体合同、基础合同签订方式与增值税计税方法
7、工程合同中水电费税务风险控制
8、工程合同一般计税与简易计税价格区别
9、成本核算路径
10、会计如何确定成本对象
11、成本对象税费有几种核算方法
12、投影面积法应用
13、层高系数法应用
14、公共配套设施放在前期还是后期
15、营销设施（售楼部、样板间、展示中心）如何核算
16、工程管理临时设施如何核算
17、地下人防设施如何核算
18、怎么算产品“完工”
19、如何结转“完工”成本
20、计税成本终止日如何确定
21、结转“完工”成本可否预提
22、预提开发成本应注意哪些问题
23、地下产品可否分摊土地成本

第五部分  营销与税收问题
1、认筹与税务处理
2、定金与税务处理
3、首付款、按揭款与税务处理
4、商品房买卖合同如何约定面积确权差异
5、商品房买卖合同如何约定车位等使用方式
6、商品名销售政策有哪些
7、买房送车、送装修、送契税、送首付、代垫首付等如何处理
8、买房收款开收据还是开发票
9、开收据与开发票有何区别
10、收取业主契税、维修基金、办证费、分户图费、壁挂炉费、抵押权证费等如何处理
11、增值税视同销售
12、增值税留抵退税房地产企业也可享受
13、增值税留抵退税享受与否对于实际税负有无影响
14、预缴增值税不缴可行
15、增值税销项税抵减如何应用
16、预售开发产品预缴增值税何时抵减
17、增值税税负率预计小于3%，预缴增值税可否不缴？
18、安置房价格偏低，是否视同销售？

第六部分  企业所得税汇算清缴问题
1、预收款企业所得税如何预缴
2、预收款企业所得税如何汇算清缴
3、预收款何时确认收入
4、预缴增值税与预缴企业所得税信息比对
5、增值税与企业所得税年报信息比对
6、预缴增值税与预征土地增值税信息比对
7、下列问题如何处理
－交付开发票结转收入
－交付不开发票结转收入
－交付开发票不结转收入
－交付不开发票不结转收入
－不交付不开发票不结转收入
－不交付开发票结转收入
－不交付开发票不结转收入
－不交付不开发票结转收入
－税金及附加何时结转
8、产品完工年度如何所得税汇算清缴

第七部分  土地增值税清算问题
1、清算单位确定为土地增值税清算税收筹划第一步
2、土地增值税定价模型
3、土地增值税预征率及预征税款
4、土地增值税工程造价扣除标准与成本核算
5、精装修房销售与土地增值税
6、土地成本扣除税务争议
7、开发成本分摊方法（直接成本与共同成本）
8、开发成本扣除税务争议
9、车位与清算
10、储藏间与清算
11、附赠与清算
12、清算收入确定
13、清算税金及附加扣除
14、计算扣除与据实扣除
15、拆迁安置与土地增值税
16、村企合作与土地增值税
17、配建房转移与土地增值税
18、尾房销售与土地增值税
19、旧房买卖与土地增值税

第八部分  房地产相关税收问题
1、小规模纳税人起征点提高对房地产有无利好
2、企业与小规模纳税人签订合同，税率定多少？
3、房地产利用小微企业所得税优惠与筹划路径
4、印花税法出台后对合同签订的影响

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