课程大纲：

拿地与投资分析

【课程背景】
   在中国经济进入新常态周期下，房地产也难免开始转型，这种转型更多体现了分化的特点，在内外经济的风险下，中国优质地段、品牌开发商、且有天然资源优势的不动产，仍是抗风险能力最强资产配置。
   对于房地产企业来说，拿地是生命线！拿对合适价格的地，就相当于打游戏开了外挂！特别是如果能够拿到合适的价格+占有稀缺的资源的土地，对于房企来说，项目基本就成功了7～8成！战略为王的时代，对聚焦开发业务的房企而言，拿对地*是重中之重！
   回首房地产20年，我们发现真正的战略投资人，是那些善于“把握行情周期”的投资人。本次课程分享，就是期望帮助更多拓展人员，不仅仅是可以拿到地，更要拿到好地，拿对地！

【课程收益】
1、掌握地产企业拿地的基本操作技巧。
2、善于评价关于拿地的各类相关信息，准确研判宗地价值。
3、熟悉地产企业拿地的各种模式，拿好地、拿对地。
4、熟练使用相关数据进行土地投资价值测算。

【授课对象】
地产公司土地投拓相关人员

【课程大纲】
第一讲   地产企业拿地与投资的底层逻辑
一、正确拿地的两个底层逻辑
1、准确把握拿地周期
2、准确把握城市特征
二、房企拿地要考虑的三项指标
1、时间效率指标
2、效果效率指标
3、成本效率指标
三、地块考察的专业技能
1、区位评价
2、现场测评
3、市场研判
4、规划评估
5、背景挖掘
案例分享：土地越来越贵，标杆房企拿地却越来越便宜，有什么秘决？

第二讲   拿地规划五要素
一、金融要素
1、城市GDP和人均GDP
2、人均可支配收入
二、土地要素
1、城市总体规划和土地利用总体规划
2、城市发展速度和扩展规模
3、城市土地供求和溢价率
三、人口要素
1、人口增长和政府行为的相关关系
2、人口增长指标的选择
3、劳动力人口变动趋式
四、产品要素
1、商品房销售额和销售面积
2、商品房库存和去化能力
五、政策要素
1、施策的收紧和放松
2、政策的实效性
3、政策的执行状况
案例分析：拿地规划的五个要素对房企土地规划和布局的影响
分组讨论：房地产另类数据对房企拿地的影响

第三讲   拿地决策的四个维度
一、战略维度
1、企业战略导向是什么？
2、去哪里拿地？
3、拿什么地？
4、拿地效益评价
二、城市维度
1、不同规模房企的拿地规划
2、资源禀赋决定房企的城市投资布局
三、运营维度
1、拓展可拿地范围
2、现金流回正周期测算
3、推货量和IRR指标
4、企业精细化程度
5、经营质量和拿地资金的关联性
四、资本维度
1、土地，金融和市场风险
2、收并购拿地的要点
3、合作开发拿地的战略合作方选择
案例分享：标杆房企收并购的主要操作模式

第四讲   拿地模式及操作方案
一、地产企业拿地的十五种模式
1、招拍挂
2、创造招拍挂
3、购买转让土地（项目）
4、购买股权
5、创造境外卖股权
6、设立SPV购买股权
7、先并后买
8、先投后买
9、先投资再合并后转质
10、先投资新公司再卖股权
11、先分立新公司再远期卖股权
12、先分后并
13、让产分股与让产赎股
14、合作建购
15、委托代建
二、十五种拿地模式操作方案
1、拿地模式含义及情况描述
2、拿地模式操作手法
3、拿地模式税负分析
案例分析：地产企业常用拿地模式实操方案
三、一二级联动模式拿地
1、一二级联动拿地成功保障的三大实力
2、土地一级开发流程和融资关键
3、土地一级开发收益模式及限制
4、一二级联动模式的二级拿地策略
5、一二级联动模式拿地的SWOT分析
案例分析：一二级联动项目风险警示
四、勾地
1、“勾地”的重要意义
2、“勾地”的一般流程
3、六种“勾地”模式分析
案例分析1：政府考核“勾地”模式的三种标准
案例分析2：“勾地”方式案例解读

第五讲   土地投资分析模型
一、精准研判城市潜力
1、驱动力视角：三大维度研判城市发展趋势
2、城市群视角：聚焦核心城市群，获得发展红利
二、“因城施策”语境下的九大拿地心法
1、心理距离与物理距离的认知论
2、客户耐受力是决定距离和时间的关键因素
3、市场大数据和客户小数据的关注点
4、抄底靠实力，“领先半步”才是*选择
5、从四个角度深入解读政策和规划
6、“城市圈”拿地，视野要更宽广
7、拿地之前，必须细致踏勘现场
8、“快进快出”是风险防范*利器
9、拿地要有足够的决心和足够的努力
三、地产开发成本构成基本模型
1、地产开发成本构成内容
2、地产开发成本项目经验数据
案例分享：标杆房企都去哪里拿地？ 
课堂演练：拿地投资分析经济指标测算
课程回顾与总结

拿地与投资分析