课程大纲：

地块投资培训

【课程大纲】
一、地块投资的时机选择：宏观环境分析与应对
1、当前房地产市场状况和主要新政解读（三条红线/集中供地/贷款限制等）
2、区域（城市）营销市场调研判断及土地新政的变化
3、拿地“1拍3”后，房企财务、投资和业务运营的应对策略
4、投资拿地判断宏观经济形势的几个关键性指标

二、地块投资的决策基础：市场分析和预测（重点一）
1、地块分析和土地市场分析
2、竞争楼盘分析
3、区域市场分析
4、市场分析要解决的主要问题：怎么在地块选择中找到三者均衡点
5、专案市场调研指引与项目策划书要点
案例：地块现场考察（及竞品踩盘）的关注点

三、地块投资的决策核心：产品规划（重点二）
1.与自身企业产品密切相关的产品规划模板的设计
2.如何进行概念规划设计（强排规划与土地指标）
（1）如何通过强排实现利润*化
（2）如何做出高货值的强排方案
（3）强排规划的产品设计要点解析
3.产品规划中企业的运营能力和销售能力的因素
案例：最优化强排方法的介绍和实践评估

四、地块投资的决策依据：运营计划与资金筹划（重点三）
1．项目建设计划和运营管理要求
2．预估建设计划和费用、预估销售计划和收入
3.项目财务指标分析（项目资产负债表/损益表/现金流量表等）
4．项目的土增税等税筹
5．满足贷款要求可研报告和资金筹划关键点
案例：运营的效益维度：如何判断地价（土地溢价）的合理性

五、地块测算的重难点：成本管理与测算技巧（重点四）
1．项目前期成本调研和成本构成
2．房地产投资收益分析:项目的静态投资和动态测算
3.投资测算技巧及常见的成本管理问题
4.投拓老手的投资测算技巧与效率
案例：成本视角下的投前踏勘与测算
案例：房地产项目投资收益测算分析分析报告

六、思考与研判：（互动交流）
问题一：地块投资的目标管理与项目定位
问题二：地货比？还是杠杆比？地块评估、投资测算的几个关键数据
问题三：地块投资的决策核心：土地研判的不同解法，市场定位和产品设计
问题四：地块投资的动态数据：工程编排和融资计划的数据取舍对地块判断的决策影响
问题五：地块投资的市场实现：如何合理的预估和编排营销计划、现金回流回款计划等
问题六：集合竞价，地块评判的动态竞争环境下的土地获取测评

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