课程大纲：

降低无效成本培训

【课程大纲】
一、房地产项目全成本费用与无效成本的构成
1、房地产开发项目的全成本费用、有效成本和无效成本内涵
2、项目开发成本增加的主动被动判定方式
3、有效成本与无效成本的界定
4、无效成本的分类及成因分析（图表+案例）
5、无效成本计算公式（统计与分析方法）
6、无效成本对利润的影响
7、无效成本管理思想和管控措施
8、无效成本管理中的职责与分工

二、无效成本产生的原因、现象表现与分层分类分结构解析
1、无效成本在哪些部门中形成及原因分析
2、无效成本在开发的哪些阶段过程形成，成因分析
3、无效成本如何快速识别
4、七大类无效成本的形成原因分析
5、土地类成本：2项内外结构中的无效成本与产生原因分析
6、营销费类成本：3项内外结构中的无效成本与产生原因分析
7、管理费类成本：2项内外结构中的无效成本与产生原因分析
8、税收类成本：6项内外结构中的无效成本与产生原因分析
9、法律风险类成本：3项内外结构中的无效成本与产生原因分析
10、工程类成本：4大分类27项内外结构中的无效成本与产生原因分析
（1）设计失误造成的无效成本及内容分析【案例解析】设计失误类案例
（2）政府罚款造成的无效成本及内容分析【案例解析】政府罚款类案例
（3）管理失误造成的无效成本及内容分析【案例解析】管理失误类案例
（4）延期交付造成的无效成本及内容分析【案例解析】延期交付类案例

三、项目前期阶段无效成本的产生与案例详解
1、土地拓展阶段无效成本产生的原因及案例解析
（1）核心指标控制不严，方案强排粗，成本测算不准
（2）政策规范解读不清晰
（3）场地条件调研不足
2、方案阶段无效成本产生的原因及案例解析
（1）产品定位不合理、不清晰、不准确，导致定位后期修改
（2）产品配置不严谨、不适配、不精准
（3）目运营思路不明确，总图布置、产品排布不符合不符合运营要求
（4）规范理解不到位，图纸质量差
（5）核心指标控制不严谨，成本超标
3、施工图设计及施工阶段无效成本产生的原因及案例解析
（1）施工图指标测算差别导致的与方案指标的差异，损失核心指标
（2）建筑设计核心指标控制不严谨
（3）结构设计核心指标控制不严谨
（4）机电设计核心指标控制不严谨
（5）景观/室内设计核心指标控制不严谨
（6）错漏空缺产生的无效成本
4、无效成本产生的原因分析
A.方案设计阶段
（1）方案技术参数指标（如窗地比、墙地比、层高等）
（2）方案面积配比（如车库数量、大堂面积、非经营性用房等）
（3）外立面层次
（4）地下车库顶板覆土深度
B.施工图设计阶段
（1）非主要部位（或者不是客户关注点）选用的材料标准
（2）专业之间不对接
（3）设计保守、设计深度不够或设计缺陷
（4）审图不细
（5）建设标准提高
5、无效成本产生的设计控制
A.方案设计阶段
（1）加强设计方案优化工作，确定合理技术参数
（2）满足设计效果，减少外立面的层次变化
（3）地下车位数量的配比数量
（4）公共部分（大堂、非经营性用房等）的面积控制
（5）逐步推广使用标准化
（6）合理确定绿化软硬景比例及树种选择
B.施工图设计阶段
（1）推行限额设计，明确具体限额设计指标
（2）合理选用材料品种和标准
（3）加强图纸会审工作
（4）精装修工程施工图与主体工程施工图设计进度控制，避免拆改
（5）深入研究、慎重选定设计效果，不宜反复
（6）少选用或不选用不成熟的施工工艺
【案例解析】产品设计无效成本控制与优化
【案例解析】无效成本的浪费：设计首当其冲，如何管控？
【案例解析】开发项目的设计变更失控问题解析与对策

四、无效成本处理原则
1、如何通过信息平台将无效成本从项目发起直至有效披露至集团
2、无效成本的抵扣原则
（1）实际发生无效成本的金额确定原则（区分有成就共享和无成就共享不同情况）
（2）单项目及多项目无效成本罚款的原则
（3）单项目及多项目中无效成本抵扣罚款的顺序
3、监督检查及奖罚机制
（1）过程阶段的检查和处罚机制设计
（2）结算关门阶段的检查和处罚机制设计
4、无效成本预留策略
（1）无效成本预留的比例计提
（2）无效成本抵扣约定
（3）无效成本预留抵扣上限设定
【案例解析】如何构建无效成本管理模式及控制方法

五、无效成本的核算原则
1、罚款类无效成本核算原则
2、赔偿类无效成本核算原则
3、变更签证类无效成本核算原则
4、合同补充协议类无效成本核算原则
5、费用增加类无效成本核算原则

六、项目无效成本的控制
1、无效成本管理的过程程序
2、无效成本的统计分析方法
3、合同无效成本分析
4、月无效成本分析
5、项目无效成本分析
6、无效成本的成本系统操作流程
7、无效成本晾晒，多途径公开，责任约谈
8、无效成本的抽查与督办
9、无效成本管理的123数字密码

七、降低无效成本提升项目收益的具体措施及案例解析
1、拿地阶段漏斗筛选与风险排查及标杆房企案例解析
2、定位与设计阶段降低无效成本的措施
3、图纸阶段降低无效成本的措施
4、施工阶段降低无效成本的措施
5、招标阶段降低无效成本的措施
6、销售端降低无效成本的措施
7、无效成本对标与管控
8、无效成本优化：如何降低项目无效成本，提升成本管理水平
9、契约责任下目标成本包干及无效成本管控
10、标杆房企成本零浪费计划与实施
11、成本管理的闭环与业务提升
【案例解析】地库无效成本研究分析与应对措施
【案例解析】管理无效成本优化提升方案与落地
【案例解析】如何加强无效成本的控制
【案例解析】无效成本与优化成本的工程策划

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