从瑞安售楼看看新天地上市前的准备？

     近日，位于上海新天地的甲级写字楼企业天地5号举行了开幕仪式。作为中国新天地独立营运后的首批标杆项目，企业天地二期项目在启动之初也引发了市场的关注。这不单单因为这幢楼紧邻新天地和淮海路，位置极佳；更在于其刚刚被其投资方瑞安集团出售了。这对一个租金水平浦西第一、预租率接近70％的物业来说，是极为罕见的情况。

    那么，瑞安出售这栋写字楼的动机如何呢？不妨让我们从一个月前的交易说起。

    2013年12月初，瑞安房地产宣布旗下子公司中国新天地将出售企业天地5号权益给中国人寿信托。该项目包括商业和办公，可租售建筑面积约79000平米，紧邻新天地和淮海路，地理位置绝佳。交易总代价不超过34亿元。

     这个是一个极为划算的价格。一则中国人寿信托的出价大概要比评估价低两成；二则一周前附近成交的土地楼板价就高达42000元/平方米，而人寿信托徒手的交易价折合的楼面价仅为43000元/平方米。当然瑞安也没全吃亏，交易附带一个最长7年的回购条款，可以凭特定条件购回所售物业。

     这样一来，这单交易看起来有点类似抵押贷款。

     瑞安通过交易获得资金，其后在合适的时候归还本金，拿回物业，并支付相应利息。其资金成本年化大约为9%-9.5%，如果回购期短于三年则更高。

    对于中国人寿信托来说，交易价格仅约评估价的八成，可以视作抵押物的安全边际。如果届时瑞安不回购物业，那么中国人寿信托也能获得低价购入物业带来的收益。而如果回购，除了年化约9%-9.5%的资金收益外，其买入的物业还能获得额外的经营收益。

      但是，人寿信托的收益就是瑞安的付出。瑞安在这笔交易中获利极为有限，拱手将要下蛋的鸡出让，背后所图者大。这个所图，则是和中国新天地的上市相关。

       2012年年初，瑞安计划分拆旗下的商业物业业务至新的子公司中国新天地，并拟赴港上市。分拆后的中国新天地将专注于管理、设计、租赁、营销瑞安房地产在内地的商业物业，瑞安房地产则专注于地产开发业务。2013年10月31日，Brookfield将斥资5亿美元，认购中国新天地的可换股*证券，同时还将购入4.15亿份瑞安的认股权证。Brookfield的最后入股，意味着新天地上市日程已经临近。在此关键时刻，这单33亿元的交易对新天地上市的意义重大。

       中国新天地行政总裁黄勤道曾表示，希望争取以1倍PB作价上市。中国新天地持有优质物业，这样的估值要求似乎并不高。但在目前的香港市场，地产公司的市值往往较其账面资产价值有较高的折让。以瑞安房地产为例，目前PB不足0.5。新天地1倍PB上市的要求也非易事。

     要提高市场对公司的估值，中国新天地必须要提升现有资产价值、优化资产和负债结构，并提高经营回报。而企业天地5号的交易安排，则可以顺应此要求。

    瑞安房地产预计，通过企业天地5号的交易可以盈利3.3亿元，如此可以推算该地块发展的总成本约为30亿元。在目前市况下，新入市物业达到满租状态，通常需要近一年乃至年半的时间，而初期的租金也比成熟经营期低。考虑到这段时间是中国新天地上市的关键期，该项重大资产的低收益，很可能既无助于公司的盈利表现，又容易对公司的估值形成拖累。

    但通过此次交易，中国新天地能够大大减少尚待成熟经营而易被低估的物业资产，改善资产结构，同时又增加公司的现金和盈利。这就为中国新天地未来的上市创造了较好财务和经营条件，而一旦其上市融资成功，又可以根据市况选择回购，保持继续持有该项优质物业的权利。