地产如何把控项目
【课程背景】
项目是房企经营管理的基本单元,项目总是项目管理团队的核心,需要对开发项目的经营和管理负责,不仅要覆盖开发全过程的管理,更包括项目经营的利润指标和最终交付的产品。因此,如何成为优秀项目总并统领把控好项目目标,是项目成功与否的关键。
项目总的总体素质要求和管理要点首先是“带好团队、用好人”,即打破部门间的技术壁垒统筹好团队,在管控上项目总要做到懂而不是会。
在专业能力项目统领上,项目总要抓好项目开发全流程的核心要点,并紧紧抓住成功的三个关键:土地投资决定项目成败的70%,要永远放在第一位;设计成本占到总成本的70%,要做好图纸会审、产品定位和相关工作;前期策划、方案确认决定运营成功的70%,要参与到前期策划设计。
项目总遇到的痛点,在工程上的前期设计和招采,进度、成本等,如何前置把问题解决在前段?如何控制施工进度、合约界面、过程成本、项目风险及如何解决过程常见的质量通病?在管理上职能部门本位主义严重,专业部门各自为政、跨部门协作费时费心,如何掌握沟通技巧、高效协调资源,让员工快乐阳光工作?在外部如何与合作供方及政府监管部门谈判以获得更好的项目支持?这些都是项目管理中常见的问题,也是本课程分析研究的重点。
【课程收益】
本课程通过对房地产项目的开发和经营为目标,着眼项目公司总经理岗位的职责和胜任能力的辨识,全面系统地掌握的房地产项目管理的操盘能力,同时着重分析解决项目内、外的管控实际难题。适合项目公司董事会、集团或区域总部、项目总、及其率领的团队等不同角色,全面了解房地产业务管控系统,以及项目开发全过程关键点管控的各环节,从而为胜任项目经营和管理的能力提升设定目标;课程同时覆盖项目总核心能力提升的路径和方法、技巧等的传授,以及项目开发各阶段的专业化、规范化、制度化等科学决策的工作方法和技能的传授。整体提升受训项目总的专业素养和履职能力,整体提高项目运作的科学性,降低项目风险,打造职业化的房地产企业项目经理人队伍。
【课程对象】
1、房地产企业总裁、分管副总裁、总工、项目总经理、驻项目职能部门总经理
2、房地产企业拟按项目总经理标准培养的各专业部门经理
3、项目总经理储备人才、职能负责人(营销/财务/工程/设计/采购/成本运营等)
【课程大纲】
一、 带好团队用好人:
1、自身标准:
· 有境界、有高度、具责任心,体现在具宏观视野、专业水准、综合素养等;
· 严于律己、做好表率、勇于担当;
·“知人善用”是要务;
· 要有系统管控方法(案例分享管理目标、专业要点的方法、控制论);
· 完成项目任务,同时带出一支有境界、专业扎实、管理规范的过硬队伍。
2、组织架构搭建:
· 建立起体系健全、职责明确、管理高效的公司组织架构,岗位职责。
3、人力资源管理:
· 人是一切根本!好产品---好公司---好制度---好人才!
· 人才成长内部选拔结合外部引入竞争机制;
·“引的进”、“留的住”、“用的好”的机制要点。
· 薪酬、绩效、考核体系要富有挑战性、创造性:
A+定好薪酬体系(薪酬绩效委员会);
A做好绩效、考评和激励奖罚。
建立培训、学习体系:
· 培训、学习是公司成长的内生动力!
· 建立系统学习培训计划,包括专业、管理、综合等;
· 学以致用,培训与实践相结合。
二、 计划体系、项目节点全明了:
制定完整项目开发总计划
计划体系分解及节点里程碑:
· 年度、半年度、季度、月度计划分解;
·营销、工程、财务成本、经营等各专业、部门计划分解:
(1)项目开发进度计划
(2)项目目标成本计划
(3)项目资金投入计划
(4)项目销售收入计划
(5)项目销售回款计划
(6)项目经营收益计划
(7)项目现金流平衡计划
· 确认开工、开盘、竣工、交付等各里程碑节点。
计划执行督导:
· 计划任务、经营绩效考评责任状;
· 计划执行工作例会制度:
· 计划执行自查自报、例行检查、抽查、现场核检制度;
· 各节点里程碑计划执行检查制度;
· 全程管控计划执行反馈、预警、纠偏体系。
三、 为了为去一本账:
项目总一定要成本有数,资金落实,现金流平衡和税收事前合理统筹!
项目综合成本测算、控制及预决算:
· 项目综合成本测算表解析;
· 成本控制、工程预决算。
项目资金组织、融资
项目现金流及开发、销售计划对应:
· 项目现金流平衡;
· 开发、销售计划与项目现金流对应。
税收统筹:
· 事前做好项目税收统筹安排。
四、核心要点(专业)亲自抓:
投资决策、选址拿地:
·“地”的历史演化及发展;
· 拿地程序:宏观、中观、微观要求;
· 拿地实务及评估决策。
2、调研、策划、项目定位:
· 市场调研要点;
· 项目策划、定位。
3、方案设计、论证、评审及确认:“案头功夫、兹事体大”!
· 项目开发的重中之重--规划方案;
·“好方案”的具体内涵;
· 方案设计的组织、程序及开展;
· 方案设计的论证、评审及确定。
4、项目营销类开展(推广策划、销售、后台系统):
5、项目工程类管理(设计、前期、工程施工):
、设计管理:做到不如算的,算的不如画的!
· 勘查、桩型及深基坑围护方案的统一;
· 施工图设计管理:
· 景观设计管理:
· 各市政综合及场外设计等;
· 各设计技术交底;
· 设计与前期报、验,工程实施配合等。
、项目前期报批、验收:
· 五证二书---项目前期报建报批的节点与成果:
· 前期与设计、工程实施的技术、程序关联性;
· 前期与项目成本(优惠政策、规费)关联性;
· 前期报批与后期验收的关联性。
6、 工程实施营造(主体、园林、场外):
项目质量的具体呈现!
、工程管理目标:
质量、进度、成本三位一体,加上安全和文明;
、设计是工程质量、成本的关键阶段:
· 图纸质量是施工质量的基础;
· 设计技术交底,是施工的保障;
· 现场技术指导,贯彻项目过程。
、工程准备---重要性不亚于实施:
·工程量清单编制、标书制定;
· 总包、园林、监理、材料、设备等考察:
· 投标、开标及合同签定、管理:
· 施工大纲、计划、总平面布置审查;
· 监理工作大纲审查;
· 施工现场工作准备等。
、工程进度管理:
、工程质量管理:
· 事前控制:
· 事中控制:
· 事后控制:
·工程质量检查体系。
、项目竣工验收:
· 主体工程竣工验收:
· 项目综合竣工验收;
· 项目档案移交归档;
· 项目后评价。
【主讲讲师】:黄明玉老师
· 资深房地产项目全流程管理专家;
· 曾任蓝城、绿城房产公司等资深项目总;
· 清华大学房地产总裁实战班讲师;
· 房地产项目实战操盘手:拥有近30年房地产项目开发经验,参与开发
项目数十个,理论知识体系完备,具备战略层面把控宏观发展形势及项目投资决策经验,又有住宅、商业项目实务管控层面的市场研究、项目定位、规划设计、工程施工、营销管理、招商运营、财务成本、税收控制、竣工验收及交付管理等全程开发经验。
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