课程大纲：

房地产全流程风险识别

课程大纲
第一章、房地产开发项目投资的基础知识
一、房地产投资概述
1、房地产投资商VS房地产开发商
房地产投资商的角色辨识
房地产投资的客体——房地产开发项目
2、房地产开发项目投资的演进过程
房地产金融的现状总览
银行——项目开发贷款
机构——债权投资、股权投资、信托、基金……
其他——
3、房地产投资的风险及陷阱
房地产投资的风险
房地产投资经营的陷阱

二、房地产开发项目的投资评估
1、开发企业（项目公司）的尽职调查
2、开发项目的尽职调查
3、担保方的尽职调查
4、投融资双方合作模式洽商

三、房地产开发项目生命周期全过程管理要点（操盘）
1、获取土地阶段（强排设计草案、开发方案可行性研究、《建设用地规划许可证》、《土地证》）
2、项目策划阶段（客户定位、造价定位、产品定位、概念设计、运营定位）
3、项目规划设计阶段（方案、扩初、施工图设计、报批报建、《建设工程规划许可证》）
4、项目施工准备及开工阶段（招标采购、《建设工程施工许可证》）
5、项目销售阶段（《预售许可证》）
6、项目施工及竣工阶段（竣工验收、竣工备案）
7、项目交付阶段（《准住证》、用地分证、《房屋产权证》）

四、房地产项目开发（经营）计划系统构成
1、规划设计阶段性成果
2、项目开发进度计划
3、项目目标成本计划
4、项目销售收入计划
5、项目经营收益计划
6、项目现金流平衡计划（资金投入计划+销售回款计划+融资计划）

第二章、房地产开发项目获取阶段风险防范
一、项目初步判断
1、项目初判的目的和工作要求
2、项目初判的职责界定
3、项目初判工作指引和规范
踏勘及调研工作要点
项目初步收益分析
初步分析结论及初判报告
初判报告评审

二、项目详细分析
1、市场分析
2、初步规划草案设计与分析
强排方案设计任务书
强排方案设计组织
强排方案设计指标成果
3、土地成本分析
目标成本计划科目分类
目标成本估算方法
土地成本年回报率分析方法
4、项目投资收益分析
销售收入分析
税务分析
收益敏感性分析
5、项目现金流分析
项目开发计划体系（7个关键计划）
项目开发节奏和进度计划分析
资金周转利润*化分析
项目融资方法分析

三、项目可行性研究
1、项目可行性研究报告编制组织及操作规范
2、项目可行性报告内容要求
3、项目可行性报告评审
四、项目获取
1、参加招拍挂
2、其他方式
五、项目获取后工作
1、取得《建设用地规划许可证》
2、取得《国有土地使用证》
3、项目土地及项目事务的移交

第三章、房地产开发项目定位策划阶段风险防范
一、市场调研及基础研究
1、市场调研
2、项目本体研究
二、项目三定位研究
1、客户定位
2、造价定位
3、产品定位
三、项目运营定位研究
1、概念设计及产品研究
2、开发节奏策略
3、财务收益及现金流分析
四、项目策划成果评审
1、产品建议书
2、经营计划指导书

第四章、房地产开发项目规划设计阶段风险防范
一、规划方案设计
1、规划方案设计任务书
2、方案设计成果内部评审
3、《修建性详细规划》及单体建筑方案报建
二、扩初及施工图设计
1、概算及施工图预算
2、设计优化及成果评审
三、取得《建设工程规划许可证》

第五章、房地产开发项目施工阶段风险防范
一、施工准备阶段
1、招标采购
2、报建取得《建筑工程施工许可证》
二、施工阶段
1、甲方工程管理的四大角色
2、进度管理
3、质量管理
4、成本管理

第六章、房地产开发项目销售阶段风险防范
一、销售准备阶段
1、销售价格审批
2、报建取得《商品房预售许可证》
二、销售阶段
1、售前管理
2、售中管理
3、售后管理

第七章、房地产开发项目竣工及交付阶段风险防范
一、竣工验收及备案
1、竣工验收
2、竣工备案
二、交付即保修
1、办理《准住证》
2、办理《不动产权证》

第八章、房地产开发项目投资全程管理
一、房地产开发项目投资的合作方式及管理要点
1、投融资双方的合作模式选择
项目合作模式分析
不同合作模式的潜在风险与关键管控点
项目转让模式分析
不同转让模式的潜在风险与关键管控点
合作或转让谈判流程
2、董事会及经营管理层组成
3、项目开发过程中双方工作职责的分工设计
4、项目开发过程中双方审批权限的设计

二、房地产开发项目投资的财务管理方式及管理要点
1、项目开发经营计划系统（7个计划）的编制及修订（开发商）
2、项目开发经营计划系统（7个计划）的审核确认（投资商）
3、项目开发经营计划系统（7个计划）的执行与监控
三、房地产开发项目的法律风险管理
1、政府违约防范
2、项目直接转让的法律分析与风险防范
3、股权收购获取项目的法律分析与风险防范

房地产全流程风险识别