课程大纲：

房地产融资风险分析培训

【授课天数】2天
【课程大纲】
一、房地产项目尽职调查要点
1、融资方实力
2、项目整体评估
3、财务状况分析及财务风险评估
4、项目现金流评估
5、项目风险总体评估
6、项目总体投入预算
7、项目收益测算
8、项目已投入部分及项目资本金价值认定
9、项目进度安排及项目管理
10、项目销售安排及现金流预测分析
11、项目整体资金规划及资金退出安排
12、基于项目现金流分析的融资金额及融资期限确定
13、抵押物评估及价值认定
14、其他

二、房地产项目尽职调查中的风险分析要点
1、融资方实力
2、项目区位
3、项目销售及目标市场分析
4、项目现金流及项目收益评估
5、项目市场风险分析
6、项目资本金认定
7、项目融资规模、整体资金规划及还款安排分析
8、抵押物价值及风险分析

三、项目估值与价值分析
1、城市区域
2、地段
3、土地价值
4、项目周边环境分析
5、项目潜力
6、项目性质：住宅、商业、综合体、其他
7、项目估值
8、项目价值分析

四、项目的资金状况调查与资金运作方案分析
1、项目投资总额
2、自有资金来源与自有资金额度
3、夹层融资金额与退出方式
4、银行开发贷金额与到位情况调查分析
5、预售安排与预售金额预测分析
6、资金逐步退出安排与压力测试

五、尽职调查与商务谈判
六、风险控制措施与相关手续办理
1、土地抵押
2、股权质押
3、第三方担保
4、持有项目公司股权
5、其他

七、融资交易结构设计与风险控制
1、贷款
2、股权融资（持股模式）
3、股债结合
4、其他

八、项目风险分类分析
1、流动性风险
2、实质性风险
3、操作风险
4、后期管理风险
5、其他

九、风险预警与风险应对
1、资金使用计划的适应调整
2、项目进度滞后与针对性解决
3、项目运作方案调整与适应性变更
4、融资方财务困难与风险处置预案
5、抵押物贬值与风险处置预案
6、其他

十、项目后期管理的主要手段
1、财务监管
2、参与管理
3、项目及工程进度监管
4、印章使用及证照管理
5、重大决策表决

十一、后期管理的操作要点
1、资金使用计划与资金监管
2、项目进度监管与资金拨付
3、项目变更调整与资金使用计划调整
4、融资方信用状况及经营状况变化
5、抵押物状态与价值变化
6、抵押物置换
7、风险控制措施变更
8、重大决策与参与管理
9、融资方后续融资
10、项目接管

十二、项目终结型风险处置手段分类分析
1、引入外部再融资
2、项目买断式转让
3、债权买断式转让
4、其他

十三、项目缓冲型风险处置手段分类分析
1、项目转让，为项目提供后续融资
2、引入过桥资金
3、延期
4、司法处置
5、其他

十四、司法处置的操作要点与案例分析
1、产品交易结构设计与司法处置
2、司法处置的操作要点：
（1）强制执行公证
（2）财产保全
（3）诉讼
（4）司法强制执行的具体操作

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