房地产项目开发经营培训课
课程背景:
以项目合作开发及项目并购获得地产项目的开发经营权,以房地产企业获得开发项目的主要方式之一。在项目合作开发与项目并购案例实操、研究的基础上设计本课程,通过理论阐述、案例剖析与案例演练的结合,使学员对项目合作开发与项目并购的操作流程、要点难点、思路方案等,有较为系统的、全面的、有重点的认知、理解及掌握,将有效地指导具体项目合作开发及项目并购的运作,实现项目交易与开发利益的*化。
培训对象:房地产的投资者、决策者和高级经营管理者,地产项目经营的主要操作者及专注房地产经营的专业律师。
课程大纲
一、房地产开发经营的基本概论
(一)房地产开发经营的概念
1、房地产开发经营的概念
2、房地产开发经营的要素
——土地要素、资金要素、团队要素、许可要素、市场要素;
3、房地产开发经营要素的关系
——核心要素的有机整合与增值效应
(二)项目开发经营权取得(交易)的基本途径
1、项目合作开发经营权合作取得(交易)
2、项目合作开发经营权并购取得(交易)
3、经营权合作与并购取得(交易)关系
4、项目合作开发经营权取得交易的基本准则
——效益、合规、可控
二、房地产项目的合作开发经营的操作指引
(一)合作开发的基本方式及其特征
——法人型合作经营及其特征
——非法人型合作经营及其特征
(二)项目及合作方式合规性审查
——项目及其合作合规性审查;
——项目合作方式有效性审查;
(三)项目合作效益测算及其审核
——项目合作效益组合与测算
——项目合作效益保障的设计
(四)合作对象及合作可控性审查
——合作对象资信及履约能力审查;
——合作过程核心环节可控的审查;
(五)合作过程设计与权责的明确
——合作开发主要环节及权责设计
——合作开发主要环节及权责明确
(六)合作违约与关系变化设计与明确
——合作违约情形与责任的设计与明确
——合作变更解除与终止的设计与明确
(七)项目税务筹划与责任承担的设计与明确
——项目开发经营的税务筹划
——项目合作过程中的税务责任的设计与明确
(八)其他事项的明确与风险防范
三、房地产项目并购开发经营的操作指引
(一)关于并购行为
1、并购的基本概念
——并购、并购与重组(重整)
2、并购的基本分类
——纵向并购、横向并购、混合并购……
3、并购的基本动因
——生存与发展:直接赢利、扩大规模、产业链整合、战略品牌……
(二)成功并购行为准则
1、跳出并购的三大误区
——规模经济=经济规模;资本运营代替生产经营;重并购而视整合。
2、遵循并购的基本原则
——效能目标、资源匹配、准确有度、风控第一、强化整合等原则
(三)项目成功并购交易的操作指引
1、严格目标优选
——投资准则下的目标严格选择……【案例】;
2、恪守基本程序
——初研意向、审慎调研……按约交割、有效整合【案例】;
3、严格方案管理
——目标设定、方案设计、方案执行、方案修正……【案例】;
4、掌控重点难点
——重点难点排序、突破解决方案设计、方案协调执行……【案例】;
5、严格风控管理
——隐性违法、隐性债务、隐性税费、隐性交割、隐性整合……【案例】;
6、强化并购整合
——文化整合、规划整合、制度整合、资源整合……【案例】。
四、房地产项目合作或并购的商务谈判
1、认知谈判
——基本概念;五大特征:行为目的的明确性、标的主体的特定性、主体相对的平等性、行为策略的混同性、过程结果的复杂性。
——基本类别(一对一、一对多、多对多;一次性/短时交易型、时段/长期性合作型、偶发性对抗型;平等关系型、跟随/弱势地位型、主导/强势地位型、复合地位型)。
——基本策略:前景引导策略、底线期限策略、红黑脸推拉策略……
2、充分准备
——要素调研:事件调研(知事)、对手调研(知彼)、已方研究(知己)。
——方案准备:目标计划、原则策略、资源保障。
——资源准备:事件资源、人力资源、场地设施资源、财物资源……
——环境营造:舆论态势、选场布景、氛围营造……
3、善用策略
(1)前景引导策略的运用:
——谋求地产项目合作开发经营谈判案例;
(2)情感与算账说理策略的运用
——某地产更新项目合作开发合同期限条款变更谈判案例
(3)先/后发制人策略的运用
——项目合作竞争性谈判案例
五、合作或并购案例互动与赏析
——项目合作开发案例互动与赏析
——项目并购开发案例互动与赏析
——结束语
房地产项目开发经营培训课
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