课程大纲：

商业地产定位培训

课程大纲：
一、引言 ——商业、商业地产的本质出发点
商业物业标的的再分类；
善战者，无赫赫之功；
商业定位的核心是渠道边际效益的建设；
从流通属性上分类：商业地产 = 电子商务；
商业并非阵亡于电商，而是死于同类竞争。
二、项目前期拿地选择 ——商业开发同生孩子的关系（项目整体启动的3个原则)
你是被动怀孕还是主动怀孕？
项目可研的7个前置分析；
项目两成阵亡于定位、五成阵亡于资金、三成阵亡于调研；
和党商量拿地 —— 有关筑巢引凤与关门打狗。

三、城市综合体综合项目定位
陷阱与馅饼 ——中国商业综合体特点；
商业项目各类型产品及盈利模式解析 —— 综合体不仅是商业；
零售类物业 —— 商业项目的4类工程变种
1.商业街技术重点
2.底商操作技术重点
3.商业裙房技术重点
4.单体楼技术重点
5.—— 风险正在悄悄靠拢，不要靠近6个位置；
综合体止损 —— 1、什么是定位？综合体各物业比例划分就是第一个定位。
2、什么是定位？综合体各物业开发节奏就是第二个定位（案例：北京HM中心）； 
商业业态类型：赔钱的与赚钱的；
主力店及非主力店互动意义；
详解主力店 —— 会招主力店不等于会用主力店，不要让钱白赔；
主力店实操逻辑（一） —— 真相；
主力店实操逻辑（二） —— 真相背后的真相；
颠覆规则 —— “形兵之极，至于无形”
核心重点：新时代商业的革命 —— 要用做“妓院”的心态做商业；
革命（一） —— 快销集群10+1：
革命（二） —— 常规零售混搭的意义及模式，论化学反应与物理反应：
革命（三） —— 社交集群：
革命（四） —— 粘性集群（购物中心市场化，电商的盲区战场）：
革命（五） —— 外围集群消费力（抓点不如抓片，大数据的出口）：
革命（六） —— 不图人流图粘性（关于活动创新及联发）：
总结 —— 内场集群组合要素
商业地产和打麻将的关系 —— 10%人流概率制胜。

四、主力店招商计划不要被硬件断送
想招主力店和能招主力店是两回事 —— 设计失误会致命；
项目设计的四个关键阶段：小心别被专业的设计院忽悠；
商业是有生命的——商业项目各功能设计同人体器官的关系。
物业改造和规划与人流与粘性的关系 —— 建筑与引流
设计解决营销 —— 把项目商户拿空、它还是什么？
五、业务营销 —— 项目招商
商业租赁业务体搭建；
商务合同谈判要点；
租赁意向书解读及控制；
商务条款；
技术条款；
常规谈判周期；
合同陷阱：法务人员的真正使命与生存价值；
杠杆谈判：如何和商户讨价还价；
谈判典型失败案例 —— 一场有关忽悠实力的较量；
招商总监的困惑——自己越专业、谈判越被动；

六、致命的敌军？友军？ —— 物业管理代表着商业的未来
影子杀手——物业管理公司的潜在危害；
商业的未来？—— 物业管理公司，*的友军；
有趣的商管。
七、政策渠道的利用方式
政府帮你做项目 —— 没从政府身上赚到便宜的项目，都是源于不了解政府要什么：
九、商业地产营销的*目的 —— 资产证券化
商业地产表象价值；
商业地产深度价值；
商业地产四种证券化组织模式  —— 什么样的物业能找到资金出口；
插课：翻过头来看真相
十、营销的本质
决战之后 —— 没有形成追击的决战胜利、没有任何意义；
追击一：横向资源链打击；
追击二：纵向产品链打击

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