一、如何入门房地产销售培训

初学者进入房地产销售领域，首先需要掌握的基础知识包括房地产概念、产权详情、土地制度、社会保障性制度、公积金制度、普通商品房详情等，以及建房的基础、建材、房屋面积测量方式等常用术语和指标。房地产销售也是服务行业，需要具备良好的礼仪礼貌，才能赢得客户的信赖。对于新手职员，各个公司的管理制度不同，所以在入职前都会有专业的培训，应当抓住机会好好学习。

在销售技巧方面，需要充分了解房产详情，并发挥自己的口才，介绍楼房的优点。面对购房者提出的问题，要给予专业的回答。房地产涉及的金额较大，客流量也较多，因此销售人员需要具备良好的沟通技巧，展示不同的态度来面对不同的客户。作为销售人员，还需要了解按揭购房的流程，包括首付比例、贷款时间、申请资料以及贷款注意事项等。

对于各地的房地产政策，新手需要详细了解，特别是限购的城市，要了解外地人购房的条件以及限购的套数，以避免出现问题。业内的专业人士建议购买现房或准现房以降低风险。在签订购房合同时要考虑物业管理问题，并问清楚交费细则，以免上当受骗。同时还需要注意违约责任等问题。

二、房产销售人员所需的专业知识和技巧

要想成为一名成功的房产销售人员，需要在以下几个方面进行自我充实和锻炼。必须具备业务范围内最基本的专业知识，包括建筑法规、建筑设计等。销售人员还需要有耐心、关心、热心和诚心等品质。在面对客户时，要能够敏锐观察客户的类型、偏好和意向等，并立即了解产品的优缺点和特性等。同时还需要具备强大的理解力、创造力、想象力、记忆力、判断力等能力。与客户洽谈时除了交换专业知识外，还可以谈论一些主题外的闲话来拉近与客户的距离。丰富的常识和灵活的谈话技巧可以加强销售的影响力。总之需要不断学习和实践才能成为一名优秀的房产销售人员。

三、进入房地产销售行业需要注意的事项

期房是开发商在取得商品房预售许可证后至取得房地产权证大产证期间所销售的商品房。消费者在这个阶段购买时需要签订预售合同。在港澳地区，这种类型的商品房常被称为“买楼花”，是房地产开发商常用的销售方式之一。购买期房即意味着购房者购买了仍在建设中的房地产项目。而在成都市，通常对期房的理解为尚未修建完成、不能立即入住的房子。

现房则是开发商已办理完房地产权证（大产证）的商品房，消费者购买时需签订出售合同。在成都市，现房通常指的是项目已竣工可入住的房屋。

外销商品房是房地产开发企业建设的，并取得外销商品房预（销）售许可证的房屋，可出售给国内外（含港、澳、台）的企业、其他组织和个人。相反，内销商品房是指房地产开发企业销售给当地企事业单位和居民的房屋。

准现房是一种房屋状态，主体结构基本封顶完工，小区内的设施已初现轮廓，房型、楼间距等重要因素一目了然，目前正处于内外墙装修和配套施工阶段的房屋。

共同共有房产指的是两个或两个以上的人共同拥有全部房产的平等所有权。而共有房产则是指两个或两个以上的人共同享有同一房产的所有权。

尾房是房地产进入散户零售时代后的产物，通常是空置房中的一种。当商品住宅销售量达到80%后，进入清盘销售阶段所销售的房产即为尾房。这些房子可能因为朝向不好、采光不足、楼层不佳或位处两级等原因而剩余。

烂尾房则是由于开发商资金不足、盲目上马或错误判断供求形势等原因导致的大面积空置、无法回收前期投资、无力进行后续建设甚至全盘停滞的积压楼宇。

配建设施是与住宅规模或人口规模相对应的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。而公共活动中心则是居住区中心、小区中心和组团中心等配套公建相对集中的地方。

房屋产权是指房屋所有者依法享有的权利，包括占有、使用、收益和处分房屋的权力。

建筑小品是指那些既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的小型建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等。

一次性买断价是指买卖双方商定的一次性定价，确定后双方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。

定金是一种法律上的担保方式，指当事人约定由一方向对方给付的作为债权担保的一定数额的货币。根据我国相关法律规定，定金应当以书面形式约定，并按照约定交付定金的期限进行交付。如果购房者交了定金后改变主意，开发商有权不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应向购房者双倍返还定金。

违约金是指违约方按照法律规定和合同约定应支付给对方的一定数量的货币，是对违约方的一种经济制裁，主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。

住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成的空间水平面积，包括各层建筑面积之和以及墙体柱体占地面积等。而住宅的使用面积则是指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅面积时需遵循一些特殊规定，如户内楼梯、烟囱、通风道等均需计入使用面积。

住宅的公用面积是指为保障住户正常交往和生活而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积的总和。在出售商品房时，建筑面积中会扣除公共分摊面积后得到余额。

住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中不包含墙、柱等建筑构件所占的水平面积，也就是直接供住户生活使用的居室净面积之和。这也是衡量居住水平的一个重要面积指标。在住房制度改革中，居住面积是计算房租的重要依据之一。

容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比值，反映了土地利用的紧凑程度。例如在1万平方米的土地上建造了4000平方米的建筑，其容积率为0.4。

得房率则是套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比，反映了购房者实际可使用的面积与整个单元建筑面积的比例关系。

住宅的开间是指一间房屋内两面墙皮之间的实际距离，也即房间的宽度。砖混结构住宅的开间一般不超过3.3米。较大的开间尺寸可以增强住宅的结构整体性和稳定性，有利于抗震。大开间住宅可以提供更大的居住空间，使承重墙减少、使用面积增加，便于灵活隔断和装修改造。

建筑物整体中，公共部分的建筑面积与各独立住宅内部建筑面积总和的比率，即为公共建筑面积分摊系数。这一系数反映了公共区域与私人区域之间的面积分配情况。

商品房的销售面积由两部分组成：即购房人所购买的住宅内部建筑面积和按照一定比例分摊的公共部分建筑面积。这对于理解购买房产的实际面积十分重要。

建筑密度是一个重要的指标，它反映了居住区内各类建筑占用的土地面积比例。这个比例越高，意味着空地率越低，建筑密集程度越高。

绿化率是指规划范围内的绿化区域与整个建设用地之比。对购房者而言，一个高绿化率的居住区能提供更宜居的环境。

居住区内的绿地率描述了各类绿地与整个居住用地的比例。这些绿地包括公共绿地、住宅旁的绿地等，为居民提供了良好的休闲和娱乐空间。

住宅的层高是指每一层的高度，这个高度在设计上有规定要求。而净高则是层高减去楼板厚度后的剩余空间高度。

建筑物的公用建筑面积分摊系数是通过将整栋建筑物的公用建筑面积除以各独立住宅内部建筑面积的总和来计算的。这有助于明确每位业主在公共区域上的权益。

实用率是住宅内部建筑面积与整个住宅面积之比，它比使用率更能反映住宅的实际使用效果。实用率考虑了分摊的公共区域对居住体验的影响。

标准层指的是具有相同平面布局的住宅楼层，这为开发商和购房者提供了便利，便于复制设计和统一标准。

阳台和平台都是供居民进行室外活动的空间，但阳台通常用于晾晒衣物等日常活动，而平台则可能更偏向于提供上人屋面的功能。

走廊是住宅外部使用的水平交通空间，连接着住宅的各个部分，方便居民出行。

地下室是指地面低于室外地平面的高度超过该房间净高一半的房室。半地下室的高度则超过房间净高的三分之一但不超过一半。

居住区用地包括住宅用地、公共设施用地、道路用地和公共绿地等。其中，住宅用地直接关联居民生活，包括住宅建筑基底占地及其四周的合理空间。

其他用地是指除居住区用地外的各种用地，包括非直接为本区居民服务的道路、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。这为规划提供了更多的灵活性和多样性。

公共服务设施用地即公建用地，是与居住人口规模相匹配的，为居民提供各种服务的设施用地。这包括建筑基底、场院、绿地和配建停车场等。

道路用地专指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民车辆停放场地。这对于居住区的交通流畅和居民生活便利至关重要。公共绿地为居民提供了共享游憩的空间，满足特定日照要求并适合布置各种游憩设施。它还包括居住区公园、小游园和组团绿地等。

我国自1991年起，全国城镇开始实施住房公积金制度。该制度要求在职职工在其工作期间，由职工本人及其所在单位按一定比例逐月交存工资收入的一部分，这部分资金全部归职工个人所有，并记入其个人的住房公积金账户。这些资金由设立的法定公积金管理机构集中管理和运作。住房公积金制度的本质在于其工资性属性。其实质在于，单位按职工工资的一定比例为其交存住房公积金，是以货币形式分配原本用于住房实物分配的工资，从而实现住房分配机制的转换。该制度的实施旨在增加社会住房资金的积累和周转，推动政策性抵押贷款制度的建立，提高职工购买和建造住房的能力，并促进住房建设。

国家安居工程是党和为推动城镇住房制度改革、加快城市住宅建设、解决危房和困难群体的住房问题以及建立新的住房制度而采取的重大举措。实施该工程可以调动各方面的积极性，加快城镇住房的商品化和社会化进程。

所谓的货币分房，就是将原本以实物形式分配给职工的住房转变为货币形式的住宅消费基金，纳入职工的工资中，使居民可以自行购买或租赁住房。

在建筑学上，住宅的长度或进深是指独立房屋或居住建筑从前墙到后墙的实际长度。为保证住宅良好的自然采光和通风条件，其进深不宜过大。根据《住宅建筑模数协调标准》的规定，砖混结构住宅建筑的进深采用一系列常用参数。

复式住宅是一种经济实用的住宅类型，通过在较高的层高的一层中增建一个1.2米的夹层，使得每户拥有上下两层。下层主要用于起居、炊事、进餐和洗浴，上层则供休息、睡眠和贮藏使用。这种住宅类型在建造时充分考虑了空间利用，通过夹层使得住宅的使用面积提高50%-70%。户内的隔层采用木结构，与家具、装饰融为一体，降低了综合造价。上部夹层采用推拉窗和墙身多面窗户，通风采光良好。与相同层高的住宅相比，土地利用率大大提高。这种住宅在很多大城市中推广迅速，已成为市场上的热销产品。