课程大纲：

房地产企业建设规划

课程背景
新形势、新政策下，房企以及众多投资企业开始发力产业地产运营，但是大部分企业目前对于产业地产前期拿地涉及指标紧缺以及规划等问题认识程度不足，大家对于产业地产前期拿地涉及的土地占用类型存在很多疑虑，如耕地、林地、园地是否可以建设、如何建设、基本农田是否可以占用等。对于公司拓展项目是否符合规划、是否可以修改规划、是否可以建设存在认识不足，认知偏差，对于规划建设用地管制分区条件判断不准，导致公司项目拓展前期产生众多疑虑与问题，全面认识学习“多规合一”事关公司产业布局和落地，事关公司战略发展方向，一直是产业界关注和关心的要点问题，疫情过后，也是我们必须抓住和解决的一个重要方向，提高产业勾地效率，精准对接问题，全方位了解解决产业勾地问题。
修订后《土地管理法》正式实施，法条提出，为“多规合一”改革预留法律空间。建立国土空间规划体系并监督实施，实现“多规合一”是党*、*作出的重大战略部署。作为开发商，作为投资企业，应该如何把握国家国土空间规划的时代机遇，如何把握国土空间规划的编制机遇，如何让公司项目符合规划，为公司谋求更多发展，更多项目，更多机会，为公司发展节省更多成本，也是我们本节课程所学习的内容，也是开发企业不可错过的精彩内容，站在实操角度，帮助大家解决如何操作的问题，购买建设用地指标需要巨大成本花费，如何减少拿地成本是重中之重。
新《土地管理法》明确指出，将基本农田提升为*基本农田，发展休闲农业、现代农业，我们该如何利用基本农田，利用基本农田我们应该把握哪些要点，也是我们本节课程与企业共同探讨的问题。全面了解土地利用方式，更利于降低企业投资风险。
新《土地管理法》调整了土地审批权限，本节课程我们将全面系统的为大家讲解农转用手续如何办理、如何审批，全面的为大家讲解规划修改流程、规划修改审批权限，以及涉及土地占用、规划等其他类型土地利用的流程和审批权限。
大部分地产企业对于土地政策与问题重视程度不够，理解不准，如何利用国家政策、把握国家机遇是每一个企业需要着重考虑的问题。如何把握土地政策机遇，为公司省时、省力、省钱，为公司项目布局抢占先机，为公司争取建设指标、周转建设指标，是我们每一位领导与员工的责任，如何让规划符合项目，如何把握主动权，是本课学习的要点。
新《土地管理法》于2020年1月1日正式施行。特别对依法保障农村土地征收、经营性建设用地入市和宅基地管理制度改革全国范围内实行提出了明确要求。新型城镇化与产业地产开发、特色小镇、乡村振兴、精准扶贫是众多企业业务发展新方向，疫情过后，应该如何把握农村土地制度改革，如何把握集体经营性建设用地入市机遇与宅基地改革机遇，如何把握土地征收制度，明确后期土地征收范围和注意事项，也是我们开发企业必须重视和了解的问题，如何正式走上集体经营性建设用地入市的舞台，如何解决入市操作和要点问题。
在《土地管理法》正式实施的大背景下，作为开发商，我们应该如何利用集体经营性建设用地、宅基地，如何完成当下项目的土地征收，如何尽快完成项目落位，避免《土地管理法》正式实施后期，造成土地征收的困难局面。如何更好的把握先机，为公司发展奠定基础，也是我们开发商必须了解的内容。更好的利用宅基地、集体经营性建设用地发展，是企业学习的新内容，是特色小镇、文旅康养、乡村振兴等相关业务公司必须掌握的要点。本节课我们将全面、深入的为大家讲解农村三块地的政策和利用问题。全面的为大家讲解《土地管理法》的核心内容以及作为开发企业，如何需要把握的机遇与要点。
本课程将全方位从相关政策、操作要点、发展方向、工作流程方面对上述问题进行全面解析。

培训对象
城投公司、一级开发单位、城市更新企业、投资公司、房地产企业、产业地产开发企业、文旅康养、特色小镇企业、养老、企业法务、律师、文旅、康养、产业园相关开发企业与策划单位以及政府、金融机构、土地利用等相关单位

课程收益：
1、全面了解掌握如何获取新增建设用地指标（未来拿项目必须具有建设指标）
2、全面了解没有新增建设用地指标，应该如何周转指标落位项目
3、全面了解存量指标如何利用，如何与城市更新项目更好结合
4、系统了解土地规划、城市规划修改要点及流程，服务产业勾地、城市更新业务
5、系统掌握产业勾地系列土地知识，如何解决勾地土地问题、怎样勾地、勾何种土地、如何保障获取土地、勾地注意要点，横扫勾地全部土地知识
6、全面掌握集体土地入市核心内容，为公司未来获取项目提早准备
7、系统了解一级开发内容，融合城市更新，更好为工作服务
8、如何掌握占补平衡、增减挂钩、农转用等一二级联动棘手问题
9、全面掌握传统地产拿地、产业勾地、集体土地入市、城市更新过程中，所遇到的土地问题
10、如何清晰了解地产一二级联动模式，解决一二级开发联动难点

课程安排
第一讲：地产转型中土地问题梳理
1、如何争取新增指标，落位公司项目
2、如何挖掘存量建设，抓住项目机遇
3、如何参与规划设计，解决规划难题
4、如何修改规划，解决棘手问题
5、如何解读*《土地管理法》，抓住新生项目
6、如何利用集体经营性建设用地，做好项目拓展
7、如何利用宅基地，做好旅游开发
8、如何把握土地征收政策，降低公司风险，系统了解征地知识
9、如何系统了解一二级开发联动内容
10、如何解决拿地土地性质问题，明确获地类型
11、如何设定勾地排他条件
12、如何利用点状供地政策和四荒地，节约公司资金
13、如何认识占补平衡，进行耕地指标交易
14、如何了解增减挂钩，进行建设用地指标交易
15、如何识破各类拿地问题，降低投资风险

第二讲：开发商如何参与国土空间规划编制，保障项目符合政府规划，避免触碰生态红线
1、认识规划发展历程，了解机遇所在
2、国土空间规划发展演变及主要内容解析
3、“三线划定”内容利用及分析
4、第三次国土资源调查与国土空间规划关系解析与利用
5、把握土规、城规、生态规之间的关系，深刻认识“多规合一”，更好对接政府
6、农用地、建设用地、未利用地等地类与地产开发利用学习，把握地产开发利用要点
7、规划时间和审批程序内容把握，让开发者精准对接相关部门
8、土地用途区、建设用地管制区深刻理解与利用，确定哪些项目可以开发，分析项目是否合法合规
9、*国土空间规划地类与土地性质划分学习，确定未来拿地类型
10、确定城市开发区域土地地类与土地性质划分，服务城市拿地
11、确定农村区域土地地类与土地性质划分，服务集体土地入市
12、*国土空间规划土地用途利用分析，确定未来地可产开发区域
13、确定禁止开发区域，以及禁止开发区利用要点
14、生态保护红线利用要点和机遇汇总要点分析
15、关于生态如何回望过去，把握现在，瞻望未来，避免项目被拆
16、关于项目生态问题，应该如何协调政府关系，精准对接政府部门
17、因生态问题被拆项目案例分析
18、涉及生态用地开发如何把握，如何利用
19、全面分析生态保护区是否可以建设占用
20、风景名胜区项目利用要点分析
21、规划与建设用地、项目开发关系透彻分析
22、规划图件学习认知，开发项目规划要点分析，合法性分析
23、如何让公司项目符合原始规划详操与流程，避免后期修改规划（结合案例实操讲解，包括要点、程序、时间等等内容）
24、X县开发商周转指标、挖潜指标，布局地产项目操作案例展示
25、当前政策下公司机遇把握与分析要点
26、全面分析耕地、林地、园地是否可以建设及处理方式
27、如何解决项目占用耕地、园地、林地等重大问题
28、全面分析基本农田是否可以建设及处理方式
29、如何解决项目占用基本农田等重大问题，把握国家机遇
30、如何将基本农田和田园综合体项目全面结合利用
31、X县规划建设用地争取与指标周转案例
32、X县土地利用分析（三旧、棚户区、城市更新、增减挂钩等）
33、城市规划、土地规划结合项目案例要点分析，排除项目风险
34、开发园区，建设用地指标获取的各种方式汇总
35、如何判断项目是否需要建设用地指标
36、如何判断项目规划合法合规性，案例解析

第三讲：开发商如何修改土地/城市规划，链接一二级开发
1、规划修改政策分析
2、修改规划土地地类分析，明确哪些地类可以修改规划？
3、规划修改管制区分析，哪些管制区可以修改规划
4、规划修改用途区分析，哪些用途区可以修改规划
5、哪些项目可以修改规划？可修改规划类型如何分析？
6、开发商主要以何种理由可修改规划？
7、项目修改规划政府有哪些审核要点？
8、修改规划应该把握哪些重要原则？
9、哪些区域禁止修改规划？
10、开发商如何把控修改规划流程、时间、费用、要点？
11、当前政策下开发商应抓住哪些机遇？
12、占用耕地、林地、园地是否可以修改规划？
13、占用基本农田是否可以修改规划？
14、占用未利用地是否可以修改规划？
15、X市产业园区建设修改规划案例
16、X市旅游项目建设修改规划案例
17、X市光伏项目建设修改规划案例
18、案例解析及解决方案
19、土地规划、城市总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划关系和要点分析
20、城市规划修改审批流程如何确定？（总规/控规/规划设计条件）
21、项目涉及哪些区域必须得修改总体规划？
22、项目涉及哪些指标得仅修改控规就可以？
23、开发商应该避开哪些区域开发项目？
24、总体规划修改流程是什么？
25、控制性规划修改流程是什么？
26、规划相关手续办理要点
27、规划修改费用、时间、要点分析
28、关于城市规划修改案例分析

第四讲：产业园、文旅、康养、乡村振兴企业如何参与村规划编制
1、了解时代背景，抓住国家机遇
2、了解村规划发展趋势
3、解决地从哪来
4、解决钱从哪来
5、解决人到哪去等问题
6、学习农村项目如何布局、如何规划等主要内容
7、开发商如何把握规划要点？
8、开发商如何让规划符合项目策划？
9、有建设指标开发商如何操作？
10、没有建设指标开发商如何操作？
11、开发商如何把控村规划流程、时间、费用？
12、开发商如何在农村合理布局项目，做好项目策划，保障项目落位
13、试点地区国土空间规划-村规划案例展示
14、农村开发项目协议要点分析、风险分析
15、农村土地项目拿地模式分析
16、农村土地项目合作模式分析
17、农村项目拿地策略分析
18、农村项目开发流程、模式、要点分析
19、农村土地勾地要点和拿地方式分析
20、如何解决农村土地问题，落位农村项目

第五讲：集体建设用地入市机遇分析及程序介绍（包含农村三块地）
1、集体经营性建设用地概念及地类介绍
2、国家允许集体经营性建设用地入市的背景和原因
3、集体经营性建设用地入市的相关政策要求
4、集体经营性建设用地入市的前提要求和风险要点
5、集体经营性建设用地利用要点有哪些
6、集体经营性建设用地入市方式介绍（就地入市、异地入市、调整入市）
7、集体经营性建设用地入市主体都有哪些
8、集体经营性建设用地一级开发主体都有哪些？
9、集体土地入市一级开发成本如何确定？
10、集体经营性建设用地入市地类都包含哪些？
11、集体土地入市规划如何核实明确，确保项目符合规划
12、集体土地入市产权权属如何明确，确保依法登记
13、农村土地确权/城市不动产登记内容解析
14、集体经营性建设用地入市村民决议书都包含哪些内容？
15、集体经营性建设用地入市合同内容都包含哪些？
16、集体经营性建设用地出让费用组成和后期费用分配 
17、集体经营性建设用地的获地模式，何种项目可以招拍挂，何种项目需要协议出让，特殊点要求
18、各种取地模式下，集体经营性建设用地入市程序与操作流程
19、其他融资要求、建设标准、销售、权力主体利益分配等相关要求
20、集体经营性建设用地入市入市底价如何确定
21、集体土地入市对地产企业有哪些机遇与挑战？
22、集体土地入市对产业发展有哪些影响？
23、集体经营性建设用地入市未来发展趋势分析
24、国有土地与集体土地优劣势对比，分析拿国有土地与集体土地的区别与特点
25、集体经营性建设用地未来地位、价值和流通性分析
26、集体经营性建设用地未来发展方向与趋势的预判及地产机会要点，对地产企业的影响以及机遇挑战。集体经营性建设用地未来的发展走势，供地方向、供地方式、供地数量、利用率、使用范围分析
27、何种物业形态拿集体，何种物业形态拿国有，相关拿地分析与建议
28、小镇项目获取集体土地的优势和契机、价值点在哪里？集体土地入市对小镇的契机
29、特色小镇项目，未来是建议拿集体，或是国有，要点分析
30、集体经营性建设用地入市案例分析
31、农村土地征收概念解读
32、未来哪些项目和区域可以征收土地？
33、未来想要征收土地需要达到哪些条件？
34、成片开发/城市开发边界与土地征收关系分析
35、《土地管理法》改革前后征地程序变化与要点分析
36、土地征收对地产企业拿地影响情况分析
37、如何实现集体土地转为国有土地，建设商品住宅项目？
38、宅基地概念及审批权限
39、宅基地改革政策解读分析？
40、宅基地不退出可以做哪些业态？
41、宅基地有偿退出可以做哪些业态？
42、如何将宅基地转变为产业发展用地？
43、宅基地改革对地产企业有哪些影响？
44、未来如何利用宅基地发展文旅、康养、乡村振兴项目
45、关于土地征收、宅基地利用的其他要点

第六讲：如何通过产业形式拿地
1、产业勾地与传统招拍挂优缺点对比
2、近期热门勾地产业汇总分析
3、勾地全流程解析
4、产业勾地主要利用模式
5、如何如何确定多元化产业勾地土地性质、用途与类型？
6、住宅、商业、工业用地如何划分？利用机会以及利用特点是什么？
7、国企改造，划拨转出让，需要注意哪些要点？
8、教育、科研、医疗用地特殊要点分析
9、教育、科研、医疗用地优劣势分析
10、获取不同性质土地优缺点对比
11、如何设定勾地排他条件？
12、如何预判产业勾地土地获取周期
13、地获取成本底价如何确认
14、产业勾地对接部门及要点谈判
15、产业勾地协议签订注意要点
16、产业勾地地价溢价部分如何返还
17、如何全面分析产业勾地地块风险
18、勾地其他问题汇总

讲师介绍：于老师
土地开发利用专家
曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人
任职于国内知名科技园区、科技新城建设集团
负责众多开发企业项目用地土地政策咨询、规划修改，帮助土地开发企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。
长期负责公司一二级开发联动、产业规划设计、运营、招商等业务。
专长领域：
1、土地政策咨询：长期负责土地开发企业前沿土地政策咨询、《土地管理法》解读与培训、土地利用方式探索、土地日常管理等工作，能更好的抓住政策核心，抓住政策机遇，为开发企业提供实操技能培训，全部为干货、要点、核心。
2、土地规划业务：参与主导国家上轮多个省市地区规划编制，了解规划制定逻辑和核心要点，能更好的与地产开发拿地想结合，解决开发公司拿地规划问题、法律问题，为公司拿地减少风险，提供保障。长期负责土地开发企业项目用地规划修改问题，确保企业用地合规合法，为公司省时、省钱。长期帮助土地开发企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，为地产开发企业争取更多业务类型。
3、土地综合业务：参与主导众多省级、市级征地补偿标准确定、基准地价确认等业务，能更好的为企业提供土地估价相关知识体系。同时参与主导国家众多增减挂钩、占补平衡、基本农田、建设用地整治、土地后备资源调查利用等业务，为开发企业涉及的土地问题进行全面系统的讲解，全面的将知识系统化，由企业理解的点状到面状的全面把控，解决企业土地相关问题的空白和盲点。
4、土地一二级开发联动、产业勾地业务：长期负责公司一二级开发联动业务，完成项目手续办理、一级开发测算、产业规划设计、合作协议确定、二级拿地、测算、投资分析、项目收购、产业勾地等工作，确保公司项目稳步有序推进。因为有系统的工作经历，所以能将庞大的土地知识体系与地产一二级联动开发进行更好的结合，为地产开发企业更好的服务，更好的为大家提供系统的讲解。
培训服务企业涉及（部分）：
首创地产、富力地产、保利地产、万润控股、碧桂园、佛山建投、金茂、泛远集团、澳林控股、中建集团、中交集团、中铁集团、红星美凯龙、绿城、华润、天恒置业、鹏渤房地产、河南汇鼎旅游、金地、河北正迪旅游开发、山水房地产、秀龙地产、中国电建集团、成都中铁、成都建工、海伦堡地产、成都城投集团、天河投资、杭州联发、青岛城投集团、理想城地产、山东振东建设投资、武汉东合置业、佰昌集团、兴瑞税务事务所、德恒律师事务所、河南西元置业、丽雅置地、川酒集团、河南康养产业发展中心、深圳盐田港置业、龙腾地产等等众多企业。

房地产企业建设规划