课程大纲：

地块投资决策培训

课程大纲：
一、地块投资的时机选择：宏观环境分析与预测  
1、当前房地产市场状况和政策解读
2、比较过去四次房价下跌的宏观经济背景看这次限购的产业周期点
3、白银时代房地产发展特点和房地产投资方向  
4、未来政策预估
限购限贷，甚至是限价等措施加强的概率大还是减弱的概率大？
房地产未来的投资价值是否还存在？
如何判断所处时间节点的在经济周期的位置？
课堂讨论：投资拿地判断宏观经济形势的几个关键性指标是什么？

二、地块投资的自身评估：开发模式决定了拿地的条件（重点）
1、房地产企业开发模式的分析
从投资回收速度看：长线模式和短线模式
从产品类别看：单一产品模式和组合产品模式
从单一规模来看：大盘模式和精品模式；
从地区分布看：区域模式和跨区模式
从经营主旨来看：品牌模式和赢利模式、生存模式和成长模式
2、各类商业地产投资模式的本质  
（旅游地产、产业地产、稀缺资源项目的投资模式）  
课程讨论：我们企业的投资模式是什么？有什么优缺点？

三、地块投资的决策基础：市场分析和预测（重点）
1、地块分析和土地市场分析
2、竞争楼盘分析
3、区域市场分析
4、市场分析要解决的主要问题：专案市场调研的指引
实战操练：楼盘的市场调研

四、地块投资的决策核心：产品规划（重点）
1、产品规划和自身企业的产品密切相关
2、如何实现产品规划的*利益？
实战操练：强排方法的介绍和实践
3、产品规划中企业的运营能力和销售能力的因素

五、地块投资的决策依据：财务分析（重点）
1、房地产项目成本构成 
2、房地产项目的收入估算 
3、房地产投资收益分析: 项目的静态投资和动态测算
4、项目投资建议书
5、简要实用的可行性报告的编制要求
实战操练：项目的可行性报告的编制
  
六、 房地产企业拿地方式  
1、国内地产企业通行的拿地方式五个模式十六种方式
招拍挂介绍（二种方式）
土地转让介绍（一种方式）
股权转让介绍（市种方式）
合作经营介绍（二种方式）
委托代建介绍  （一种方式）
2、各种方式的利弊分析  
3、品牌房企的各种独门绝技及其拿地策略  
万达模式  
万科模式  
绿地模式  
4、企业勾地技巧、门槛条件设置  
实战操练：什么是我们企业拿地条件的*方式？
  
七、各种拿地模式的风险
1、 二级市场拿地方式实操及风险防范
1）哪些情形必须进行招拍挂？招标、拍卖、挂牌三种方式适用范围？
2)招拍挂形式出让土地使用权的利弊分析
3)企业实力雄厚、准备充分却无法成功通过二级市场拿地？症结何在？
4)“招拍挂”获取土地会踩到哪些“雷区”？
5)如何避免“招拍挂”雷区？
2、 直接进行项目转让获取项目实操及风险防范
1)“精心策划”的项目转让为什么到头来“竹篮打水一场空”？
2)如何看清直接项目转让的利弊不至于盲动
3)如何合理合法降低项目转让过程中的税收成本
案例分析：土地二种转让方法的税费比较
3、股权收购获取项目实操及风险防范
1)收购不同性质企业股权取得房地产项目会遇到哪些法律障碍
2)股权收购如何做好合理避税
3)通过股权收购取得房地产项目的利弊分析
4）通过股权收购取得房地产项目风险事前、事中如何防范，事后如何处理？
5）真实案例全程展现股权收购取得房地产项目实操
案例讨论：非报表价值和财务报表价值孰重孰轻？
案例分析：某香港集团公司并购某大型房地产集团案例成败得失分析

八、地块投资部门的工作定位：投资部的龙头地位和工作使命  （重点）
1、地块投资在企业系统中的地位  
2、国内标杆房地产的投资管理方式和组织架构
3、投资经理需要掌握的基本技能
3、公司的目标和投资部的任务分解：3121模式介绍   
课堂讨论：公司给我的年度目标是什么，和公司发展关系如何

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