课程大纲：

土地拓展策略培训课

【课程简介】
随着房地产行业之间的竞争日趋激烈，房地产开发商越来越重视前期的土地获取，土地评估、项目的可行性分析以及拿地模式与技巧越来越成为工作的必备技能。
新形势下房地产市场走势如何？当前房地产市场形势与房企拿地关系怎样？*土地政策有哪些？应如何解读这些政策、把握拿地机会、应用拿地策略？拿地操作过程中应该注意哪些问题？本次课程，将帮助开发企业提高自身的拿地能力，更有效的规避各种拿地模式和渠道的风险，做好房地产开发项目前期拓展和准备工作。
【课程时间】
2天（6小时/天）
【课程对象】
房地产公司总经理、公司投资部门负责人、投资经理、专业教师、学者
【学员人数】：
小班授课，30人为限。

【授课方式】：
理论讲解、互动体验、案例研讨、Q&A答疑。
【课程收益】：
1、拿地的创新模式和渠道有哪些？通过分享标杆地产如何从土地获取、前期策划、项目规划设计等方面经验入手，在开发前期最重要的环节上找到突破口
2、各种拿地模式和渠道的风险有哪些？如何规避？
3、从项目现场勘察、收集地块信息、项目尽职调查（含土地属性分析、土地方工商调查、债权债务调查等）、项目风险评估、市场与产品分析（相关工作前置开展）等流程的规范化和精细化的纵深研究，建立新项目经济指标测算模型，通过对规划指标进行分析，进行项目经济指标测算。
4、掌握房地产开发中的土地获取等关键环节与要领，提高抗风险能力和对风险的预警能力。

【课程内容】
壹、关于目前的土地市场分析
1、土地供需矛盾加剧，地王频现，房价集体上涨
 2、金融政策为房企添筹码，货币超发助推一二线城市房价上涨
3、房企竞争惨烈 没有地就会被淘汰
 4、房地产调整的宏观规律及变化应对

贰、关于拿地策略分析
一、企业如何正确的拿地？
1、何谓土地一级开发？
 ⑴、基本概念
 ⑵、延伸理解
2、区域土地开发模式的转变
 ⑴、粗放开发方式向集约开发方式的转变
 ⑵、房地合一方式向房地分离方式的转变
 ⑶、生地开发方式向熟地开发方式的转变

二、“勾地”攻略及地产并购实务
1、三种是为最常见的方式
 ⑴、股权转让，万科大宗购并南都集团案例
 ⑵、合伙成立项目公司
 ⑶、以联合开发的名义
2、以下方法有局限性
 ⑴、兼并或合并，中交并购绿城案例
 ⑵、在建项目转让 ，南京xx小镇转让案例
 ⑶、股权托管
 ⑷、变更用地类型
 ⑸、染指“插花规划”
3、房地产并购实务及案例分析
 ⑴、法规政策
 ⑵、交易结构
 ⑶、尽职调查
 ⑷、交易文件
 ⑸、提问与回答

叁、关于拿地的创新模式和渠道
一、企业拿地的创新模式和渠道有哪些？
1、土地概述及中国土地供应方式回顾
2、土地拍卖方式的优与劣
3、企业土地储备的战略取舍
4、知名地产企业拿地策略
二、土地一级开发模式解析
1、关于土地一级开发的概述(政府主导、企业主导及一二级联动)
2、土地一级开发的盈利模式
3、土地一级开发的管理模式
4、土地一级开发的融资模式
5、土地一级开发城市运营模式
6、土地一级开发城市营销模式

三、分享标杆地产成功案例
（如何从土地获取、前期策划、项目规划设计等方面入手，在最重要的环节上突破）
1、土地一级开发常见模式及案例
 ⑴、政府主导模式，成功案例：三亚海棠湾
 ⑵、企业主导模式，成功案例：
A、上海新江湾  B、三亚亚龙湾
2、以标杆地产为例的土地一二级开发联动模式详解
 ⑴、万科、恒大、碧桂园等大鳄一二级开发联动模式简介
 ⑵、土地一二级开发的优劣势分析
 ⑶、一二级联动开发模式的选择依据
 ⑷、一二级联动开发模式的操作关键点

四、大宗地块拿地模式分析
1、新区域开发模式
2、主题地产模式
3、城市更新模式
4、商业综合体带动模式
5、产业地产模式
五、拿地阶段企业间的合作模式分析
1、项目公司模式
2、合作开发模式
3、股权收购模式
4、不同模式下的利弊和操作关键点

六、拿地操作
1、土地获取过程中应关注的重点问题
2、土地获取过程中常出现的一些失误
3、如何处理土地获取过程中的政企关系
4、一些特殊操作
七、如何提升企业的“拿地能力”
1、综合能力的积累
2、合理的项目信息来源
3、了解及研究政府规划动向
4、品牌价值
5、开发思路的引导性
6、提高资金解决能力

肆、各种拿地模式和渠道的风险有哪些？如何规避？
一、一二级联动获取土地实操及风险防范
1、如何成功获取土地一级开发权
2、土地一级开发成本构成及负担、盈利点全程解析
3、土地一级开发的不同阶段所需法律文件汇总
 ⑴、前期开发的法律文件
 ⑵、土地一级开发的法律文件
 ⑶、土地一级开发成本类的法律文件
①收购土地及拆迁的文件
②基础设施投资类文件
③前期费用文件
④计入土地一级开发成本的二级开发文件
4、土地一级开发和二级开发有怎样的关系？如何找到二者之间的契合点？
5、土地开发一二级联动的四种模式选择及比较分析
6、如何策划前期资金投入保障资金安全
7、如何设定土地一二级联动开发招拍挂时的合法壁垒
8、如何做好项目可行性分析，处理好与拆迁相关事宜
9、政府授权的法律文件及需要审批的相关批文、相关手续的全程办理程序
10、经典案例告诉你开发商成功实现一二级联动的秘籍

二、二级市场拿地方式实操及风险防范
1、哪些情形必须进行招拍挂？招标、拍卖、挂牌三种方式适用范围？
2、招拍挂形式出让土地使用权的利弊分析
3、企业实力雄厚、准备充分却无法成功通过二级市场拿地？症结何在？
4、“招拍挂”获取土地会踩到哪些“雷区”？
5、如何避免“招拍挂”雷区？
6、真实案例揭示哪些情形会导致“招拍挂”无效及其后果
.案例分析：通过“招拍挂”成功获取土地的操作规程及技巧
三、直接进行项目转让获取项目实操及风险防范
1、“精心策划”的项目转让为什么到头来“竹篮打水一场空”
2、如何避免直接项目转让不至于因违反法律禁止性规定而无效
3、如何看清直接项目转让的利弊不至于盲动
4、如何合理合法降低项目转让过程中的税收成本
5、真实案例全程展现直接进行项目转让获取土地实操及风险防范
.案例分析：土地二种转让方法的税费比较

四、股权收购获取项目实操及风险防范
1、收购不同性质企业股权取得房地产项目会遇到哪些法律障碍
2、股权收购如何做好合理避税
3、通过股权收购取得房地产项目的利弊分析
4、通过股权收购取得房地产项目风险事前、事中如何防范，事后如何处理？
. 案例讨论：非报表价值和财务报表价值孰重孰轻？
. 案例分析：某香港集团公司并购某大型房地产集团案例成败得失分析

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