把握客户心理动态，因势利导是房产销售的关键。客户在购物时的心理动态大体经历注目、兴趣、联想、欲望、比较、检讨、信赖、行动、满足等阶段。房地产经纪人应针对这些阶段施以相应对策和行动。

店面招贴和彩色图片等营销手段可以吸引路人的注意并引发他们的兴趣。通过生动的描述和优质的服务，可以让客户产生良好的购买体验。当客户通过电话咨询时，及时接听并以真诚的态度回应，让客户感受到细心和周到。通过声音、语调和内容让客户产生良好的想象和感知。

在接待客户时，应顺序接待，有一位销售人员守在有利位置，时刻准备迎接客户。当客户进入店面时，不要急于推销，而是要先观察客户的神态，选择适当的时机再作招呼。推荐房屋时，应从低档开始，这样容易获得客户的反馈。在与客户交流时，应循序渐进地探寻客户需求，并试图逐渐集中到客户买房或卖房的焦点上。

配合客户需求，及时给出合适的参考意见，从客户角度出发，说得自信、专业、有水平。密切留意客户的成交信号，及时给予确认和巩固。当客户询问时，要专注回答，及时解决客户的疑虑。

二、个人销售能力的提升方法

提升个人销售能力需要多方面的努力。要改变销售心态。销售人员应该义不容辞地将产品或服务销售出去，没有任何理由和借口。应该积极面对销售过程中的挑战，并具备置之死地而后生的精神。

要成为产品或服务的专家。销售人员需要深入了解所售卖的产品或服务，并能够站在客户层面去分析产品的价值。例如，家居产品销售人员需要考虑到客户的预算、颜色搭配、尺寸规划以及安全因素等。酒店销售人员则需要考虑客户的商务需求、舒适度需求、交通便利性以及配套服务等。

要成为客户问题的解决专家。销售人员需要全方位系统地帮助客户，为其提供解决方案。要了解竞争对手的情况，知道自己的优势和劣势，并努力提升自己。

在提升自身方面，包括形象提升、演讲能力、沟通能力、心理分析能力、文字驾驭能力等。例如，在形象方面，穿衣要得体、简洁大方，给人一个相对固定的形象。在演讲和沟通能力方面，可以进行专门的训练或者找同事朋友帮忙看着进行训练。要多看一些演讲名家的视频和知识性书籍，拓宽自己的知识面。

其实，我们需要的不仅仅是一个产品的简单介绍或服务的常规方案，而是一个全面升级的展示方式。当销售人员面对客户，介绍产品或者服务时，不应只局限于几张图片、简单的文字编排或者一本传统的纸质手册。这些传统方式往往缺乏设计美感和逻辑性，很难吸引客户的注意力，客户的耐心也会很快耗尽，从而失去深度沟通的机会。一个精美设计、有序编排、清晰明了的PPT将大大增强产品的吸引力，降低客户的防范心理，使他们更愿意认真阅读或观看，从而为深度沟通打下坚实的基础。

关于销售话术，这是一个见仁见智的问题。有些客户喜欢*善辩的销售人员，有些则更喜欢直接了当的语言。在销售过程中，话术的运用要根据不同客户的需求和喜好进行灵活调整。新入职的销售人员在经过初期的摸索后，需要不断提升自己的话术水平，构建属于自己的话术体系。这包括从开场问候、切入主题、内容阐述、探寻需求、确定需求、定价、成交等各个环节去塑造自己的话术风格，让客户感受到你的独特之处，从而建立起良好的合作关系。

对于销售业务人员来说，业绩是硬道理。每一位销售人员都应该明确这一点：只有通过实干加巧干，才能创造出卓越的业绩。一旦取得了显著的业绩，自然会有更多的发展机会向你招手。但在这个过程中，切忌骄傲自满，因为骄兵必败。

能力是自己的，但只有通过不断地展现和运用，才能让能力发挥作用。无论是沟通能力、开发能力、制表能力、总结能力、文字能力还是计算能力等，都只有在业务工作过程中不断发挥，才能为自己创造更多的发展机会。提升能力是一个永无止境的过程。

知识就是生产力，不仅能产出产值和产品，还能创造出发展机会。掌握更多的知识和技能，能让新的机会主动找你，让你得到提升。特别是在关键时刻，知识能够解决问题，而问题的出现是常态。只要能够解决问题，你的发展空间就会更大，发展的机会也会更多。

赢得领导的赏识是发展的关键。如果你有责任心、大局观，能够站在领导的角度思考问题、解决难题，那么你就能赢得领导的信任和支持。同事的支持也是不可或缺的。一个群众基础不好的人很难担当重任。如何赢得同事的支持和发展机会也是每个销售人员需要思考的问题。

你的同事、亲友、客户、同学和敌人等社会关系都会潜移默化地影响你的发展。如何处理社会关系也是非常重要的。而我们的社会关系不是天生就有的，而是需要我们后天去建立和维护。你的人品、日常行为、待人接物都是影响你社会关系的重要因素。

针对个人发展，也有一些建议：要有不怕吃苦的精神和进取心，能够有序处理一些简单的事情；要提高自己的时间管理能力，避免被琐事分心；还需要提升EXCEL办公软件的熟练程度，提高模具报价能力；还需要加强自己的表达能力，提高预算和估算能力；要加强与客户的沟通能力，积累实战经验。

为了提升自己的能力，可以采取以下措施：合理安排和利用时间，提高工作效率。学会列清单，把要做的每一件事情都写下来，根据事情的轻重缓急进行排序。每天工作结束后对工作清单进行回顾与检查，并更新清单。关于EXCEL应用技能和模具报价的提升，可以每天花1-2个小时在网上下载视频学习，多向经验丰富的同事请教。要强化表达能力，提高文笔水平。自信、大胆、积极、主动地与他人沟通交流，勤学好问，谦虚求教。业余时间广泛阅读各类书籍，丰富自己的知识结构。将工作与思考相结合，尽可能创造性地开展工作。

在以后的工作生活中，要严格要求自己，把计划落到实处不断提升个人能力！这篇文章主要是介绍房地产销售技巧和销售人员需要具备的能力。文章指出房地产销售需要具备忍耐力、自控力、沟通力、观察力、分析力、执行力和学习力等七种能力。其中每种能力都对应着销售过程中可能遇到的不同情境和问题，销售人员需要具备这些能力才能更好地完成任务。

对于忍耐力，文章提到刚开始一个客户没有的时候需要忍耐，而且在销售过程中也需要忍耐，比如客户临时有事或正在开会等。自控力也是销售人员必须具备的，因为很多时候销售人员需要单兵作战，需要控制自己的行为和情绪。

沟通力和观察力对于销售人员来说也非常重要。沟通力包括准确地采集对方信息和传达自身信息，以及通过恰当的交流方式使双方达成共识。而观察力则是用专业的眼光和知识去细心观察，发现重要的信息。

分析力是与观察密不可分的，通过观察得到信息，然后分析得出结论。文章还提到销售人员需要具备执行力，这是一种不达目标不罢休的精神。

文章强调了学习力的重要性，因为销售人员在工作中需要接触广泛的知识和信息，只有具备良好的学习能力，才能不断适应市场的变化和竞争的压力。

这篇文章为房地产销售人员提供了很好的指导和启示，帮助销售人员更好地了解自身需要具备的素质和能力，以更好地完成任务并取得成功。