在房地产项目中，销售道具的规划与管理是首开前的关键工作之一。这些道具包括售楼处、样板房、沙盘模型等，都是项目对外展示的重要窗口。必须提前制定详细的计划，并明确各部分的开放时间。

其中，售楼处作为最重要的销售道具，应优先进行展示准备。而三宝（售楼处、样板房、沙盘模型）的规划更是核心中的核心，需要明确建造面积、装修风格、是否标准化或需创新，以及成本标准和内部空间布局要求等。

沙盘模型的制作单位需确定，包括沙盘的制作和安装。沙盘体积较大时，需充分考虑制作周期。还要制定基础及框架结构图、施工图等详细计划。

在项目施工过程中，需进行主体施工单位定标、外立面单位定标、景观单位定标、精装单位定标等工作。而售楼处的开工、施工过程、软装布置、保洁、联合验收等环节也都需精心策划和执行。

对于临时样板房和实体样板房，其建造和管理也有所不同。临时样板房相对简单，需明确户型、套数、装标等，而实体样板房则需先建造主体，选好楼层房号后，要避免二次施工，提前布局水电。在管控节点上，实体样板房比临时样板房增加了主体建造的考虑。

所有销售道具在对外展示前，都必须经过公司相关条线的联合验收，确保质量合格。参与验收的部门包括设计、营销、工程、运营、客服等，各条线分别进行打分，确保产品设计还原度好，无明显产品缺陷，品质达标，风险可控。

在明确了三宝方案后，设计一般优先提供图纸供成本进行清单编制，招采用于招标开展。为确保合作顺畅和品质保障，一般采用常用的合作单位并直接采用邀请招标、直接委托的方式快速定标。

涉及的主要单位包括售楼处主体施工单位、外立面单位、景观单位、精装单位等。对于创新性或高端豪宅项目，更要提前开启招标入围，寻找有类似施工经验的单位。

在三宝的成本控制方面，需要在明确了选址、范围、标准、方案及材质后，由成本部测算出比较准确的造价。为反向控制营销提资需求，一般会将三宝成本在责任成本上进行划分。

在进行成本分析时，要考虑到拆改费用、二次利用、造型或用材的创新性及造价等因素。要做好*性成本和沉没成本的区分，优先考虑减少临建，以降低项目总成本。

三宝是项目品质的代表，客户认识和接触项目的重要渠道。各种物品、事物、信息都需要经过认真审查，确保无误。在开放前，一般会组织联合检查，系统性排查风险。

在组织方式上，一般由营销牵头组织设计、工程、客服、法务、运营、物业等进行联合检查。对于沙盘模型、红线内外不利因素、各类物料及展示、销售说辞等都需要各条线联合会签后方能使用。

在样板房的展示中，特别要注意庭院宽度、围墙柱头设计、房间尺寸等问题。如有不一致或夸大情况，需明确提升或与客户协商解决。

对于差异户型和公共设施等客户敏感点，也需特别注意。如沙盘模型展示与现场实际不一致，或小区公共设施调整未同步修改等情况，都可能导致客户投诉和群诉。设计和营销组织需要进行梳理和交底培训，确保输出准确无误。

房地产销售道具的管理与规划是一个复杂而重要的过程。需要各部门的密切合作和精心策划，确保项目成功开端并促进销售。

一、审核流程与组织方式

在开放前，一般是由运营或客服牵头组织设计、工程、客服、法务、运营、物业等各部门进行联合检查。各部门按照不同的权重进行打分，最终综合得分通过且单项评分不低于底线时，项目才能开放。这个过程实行一票否决制，任何部门评分过低都需要进行整改并重新评估。特别是要关注一些重大风险事项，如建筑、景观、精装的单项专业评分过低的，都需要特别注意。还需关注销售资料、品牌VI、施工未完成项等重要风险事项。

二、关于风险排查

过程中的风险排查和交底，再到开放前的联合检查，都是为了系统性地排查风险，及时发现问题并进行纠正。确保最终呈现出的产品符合客户期望，是项目首开成功及减少后续客诉的关键。我们需要重视每一项风险，如室内存在的渗漏痕迹等重大品质及安全风险，外立面色差严重、石材（玻璃）有脱落风险等问题都需要在审核过程中被发现并处理。

三、个人介绍

我是一个职场中的两宝妈妈，坐标杭州，研究生毕业，主业房地产。平常喜欢写日记，已经发表了上千篇日记。2022年我组建了日精进群，和一群朋友共同见证成长，遇见更美好的自己！如果您觉得上述内容有帮助，请点赞和收藏支持。

四、培训机构招生方法

培训机构可以通过制作自己的机构页面、网站合作、论坛营销、社交媒体宣传等多种方式进行招生。也需要根据行业特点和目标人群选择合适的方式，如针对高校学生的高校宣传方式、针对成人学员的QQ群招生、直播招生和微信招生等方式。对于教育机构的招生和培训业务也需要符合相关法律法规要求。作为房产销售员则需要掌握一定的销售技巧和方法来完成销售任务和目标客户沟通。整个销售流程包括初次引导入座、了解客户情况、产品介绍等过程需要协调配合达到销售目标。同时也要注意引导客户使其始终跟着自己的思路走并展现出自己的专业素养和推销才能以获得客户的信任和支持并最终达成销售目的。销售道具在销售过程中扮演着至关重要的角色，它是产品企划的实物化展示，也是销售员说服客户、赢得客户信任的有力工具。

一、销售道具详解

（一）灯箱类

灯箱是户外和室内的常见销售道具，包括环境示意图灯箱和效果图灯箱等，它们能够直观地展示产品的特点和优势，帮助客户更好地理解和想象产品的实际效果。

（二）展板类

展板是发展商简介、楼盘卖点、小区平面配置等的展示工具。通过展板，客户可以全面了解产品信息，为后续的销售工作打下基础。

二、了解客户要素及来人表填写

在销售过程中，知彼即了解客户是至关重要的。现代营销中，从需求到市场，再到产品，最后到销售，都需要对客户进行深入的分析。了解客户的要素，掌握客户的满意度和抗性度，为后续的销售工作提供有力的支持。

三、带客户看房及实质谈判

在客户对产品有了一定的了解后，销售员应主动提议带客户看房。在看房的过程中，销售员应熟识工地状况，有目的、有步骤、有技巧地进行引导介绍，并分析客户看房过程中的情形，以做好进行实质谈判的准备。

四、签订销售订单

当客户对产品产生购买意向时，签订销售订单是房屋销售过程中比较重要的环节。订单内容包括客户情况、所购单元情况、购买价格、付款方式、预缴定金数额、保留期限等。根据客户意向程度的不同，可以有保留单和定单两种形式。签订订单后，销售员应迅速填写订单，避免在写签单过程中受客户干扰或说错话语，让客户产生犹豫。

五、签订合同与快速签约

许多销售员认为当为客户详尽地解说产品并得到其认可后，生意便已成功。但只要客户没有同卖方签订合同，仍有可能产生变化。如何使客户快速签订合同是最终锁定客户的关键。销售员可以在签约之前把合同条款中空白部分用样本格式统一填写完毕，把客户的异议缩减到几个点，然后予以各个击破，从而完成合约的签订。

六、后续手续办理

在完成签约后，还需办理房屋贷款手续和产证办理手续等。这些手续的办理过程虽然较为复杂，但只要销售员耐心指导客户，大多数客户都能顺利完成手续办理。

销售工作是一个复杂而细致的过程，需要销售员具备专业的知识和技能，同时还需要对客户进行深入的了解和分析。只有做到知己知彼，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出，取得销售的成功。客户初次到访了解产品时，通常不会轻易下定或购买，除非产品与其需求高度匹配且现场氛围营造得当以促进交易。追踪客户和上门拜访成为销售的重要环节。对于客户的追踪和拜访，主要采取两种形式：一是电话追踪，邀请客户到售楼处洽谈；二是直接上门拜访，特别是当客户表示忙碌或诚意不足时。

在与客户交流前，销售人员需充分了解客户记录，如来电表、来人表、销售人员记录等，寻找交流的切入点。交流时要注意选择合适的时间和方式，语气要亲切而坚定。追踪客户时，要注意时间的选择和实效性，避免过于频繁或间隔过长。

业务员作为一种高收入职业，需要具备高意志力、高挫折感和高机动性。业务员还需具备专业知识、提供优质服务、灵活交易方式、把握长期客户等能力。业务员应主动出击，善于运用各种技巧，如签约能力、交涉能力、适应环境变化等。在工作中，业务员还要特别注意避免一些常见的错误做法。

《交易需迅速决断，避免延误时机》

在商业交易中，我们应追求迅速决策，避免夜长梦多，时间拖延可能导致各种变化。给予客户过多的思考时间并非明智之举，因为过长时间的反复考虑反而容易滋生变数。理想的做法是在收到订金后两天内迅速签约，以确保交易的稳定进行。

在面对客户时，如果未获得明确的答复，我们不应轻易让客户离去。在客户离开之前，至少要有一个简单的询问，以了解客户的动态和想法。通过客户的回答，我们才能明确下一步的行动方向。记住，业绩不会凭空而来，坐等“机会”无异于坐以待“毙”，我们需要主动掌握交易的主动权。

我们还要养成不挑产品的习惯和能力。这意味着我们需要对各种产品有一定的了解和熟悉，不因为个人喜好而排斥某些产品。只有这样，我们才能在为客户提供建议时更加全面、客观，从而赢得客户的信任和支持。

在商业竞争中，速度和灵活性同样重要。我们需要不断提升自己的专业素养，适应市场的变化，以最快速度为客户提供满意的服务，这样才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。