在物业服务水平有待提升，物业服务纠纷频发的当下。越来越多的业主曾经或正在产生不交或者少交物业费的念头。

　　日前，云南嵩明县人民法院审理了一起物业费纠纷案件，原告是一家物业公司，被告是因为不满物业公司服务整整三年没交物业费的业主。业主称，物业公司服务存在瑕疵，小区环境脏乱差，停车位管理混乱，存在安全隐患，物业公司动不动就停水停电催缴物业费。听上去，这位业主不交物业费的理由是不是很充分，可结果他败诉了，法院判决其在15日内支付三年全部欠缴的物业费。

　　物业服务合同是物业公司为业主提供物业服务，业主支付物业费的合同。双方互付对待给付义务。从这个道理上说，物业公司如果没有按照合同约定履行好服务义务即构成违约，业主理应具有不支付或者少支付物业费的权利。然而当物业公司将业主诉至法院，追索其欠缴的物业费。业主抗辩的理由可谓五花八门，但总体而言，败诉居多！究其原因，我认为最主要有以下两点：

　　1.司法裁判对业主不支付物业费的“正当理由”的认定多“从严把握”。

　　2.欠费业主对物业公司未按合同约定履行服务义务举证难度大。

　　读到这里，你是不是深深的emo了，还是准备躺平了。其实大可不必，因为在司法实践中，也有少数业主少交或不交物业费的理由获得了支持。今天我就和大家分享几个实践中的案例，相信无论对于想要维护自身权益的业主还是对于物业公司都具有启发意义。

　　物业服务质量不达标，少交物业费请求可能获支持

　　在业主主张拒交少交物业费的理由中，物业服务不到位、服务质量有瑕疵占比最高。这种主张能否得到法院的支持，从司法裁判的实例看，关键看物业服务不到位或质量有瑕疵的严重程度。一般而言，只有物业公司完全不履行物业服务合同约定的服务义务或者合同履行存在重大瑕疵，严重到构成“根本违约”的情况下，才有可能得到支持，且通常情况下，少交物业费的请求相较于拒交物业费的请求更容易得到支持。

　　比如，在赵某与天津某物业公司物业服务合同纠纷一案中，赵某举证证明了监控和路灯大部分不能用，道路损坏严重，道路方砖下沉，车位和草坪杂草丛生、绿化树木死亡40%等该物业公司未按照合同约定履行服务义务的情形，法院在综合考量物业公司的物业费收费标准、物业服务存在瑕疵等实际情况，酌定赵某向物业公司按照90%的比例缴纳欠费期间的物业费五千余元。

　　物业公司超过诉讼时效追索物业费，业主可请求相应免责

　　目前，根据《民法典》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，时效届满后，债务人获得诉讼时效抗辩权。

　　在物业服务合同纠纷中，法定的诉讼时效期间是3年，超过3年诉讼时效，物业公司便会对物业费的该笔债权丧失胜诉权。关于3年诉讼时效的起算点，一般认为，物业服务合同属于继续性合同，物业公司要求业主支付服务费用的诉讼时效期间应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日计算。

　　比如，曹某与北京市某物业公司的物业服务合同纠纷一案中，法院认为，物业公司能提供的催缴业主欠费的时间是2016年7月，其对2012年9月-2013年8月的物业费主张已经超出3年的诉讼时效，所以不能得到支持。

　　对于物业公司，需要注意的是，应注意主张权利的时间限制，避免超过诉讼时效。主动收集、保存诉讼时效中断的证据材料。

　　对于业主，应当有诉讼时效的意识，当认为物业公司主张的物业费债权超过诉讼时效时，应提出明确抗辩，因为如果义务人未提出诉讼时效抗辩，法院不会主动适用诉讼时效的规定进行裁决。

　　物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主提出抗辩的，法院支持

　　举个简单的例子，一个住宅小区的物业费标准本来是1元/平方米·月，物业公司未经业主共同决定，而仅仅是根据公司运行成本或者自行聘请评估机构进行评估后，按照1.5元的标准向业主收取费用，属于擅自提高收费标准。

　　这是有明确依据的，即《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，“物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。”

　　比如，在河北省某物业公司与赵某的物业服务合同纠纷一案中，法院即以物业公司未提交前期物业服务合同或其与业主双方签订的物业服务合同，亦未提交自身物业服务等级证明文件，故物业费用的标准应参照所在地物业服务收费的政府指导价格，而不支持物业公司所主张的较高的收费标准。

　　部分地方存在特殊规定，特定情形下物业费可不交或少交

　　物业公司起诉业主补交物业费以及业主进行抗辩时，还应重点关注所在地区的行业法规，看是否存在物业费免交的特殊规定。目前，正值疫情期间，一些地方出台了物业费减免的相关政策，也需要予以关注。